【财讯】香河土地迷局：房价大幅上涨 为何土地价钱纹丝不动

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土地市场“魅影”

今年以来，房地产市场爆炸性异常，很多地区的房价都在上涨。 在此背景下，土地转让也很盛行，上半年全国出现了205位国王，比去年同期增加了近100人，住宅企业在“制造”地的国王下提高了杠杆力，今年上半年住宅企业发行企业的负债接近5000亿人，超过了去年的全年。 但是，在河北香河县，虽然房价大幅上涨，但该土地的出让价格一点也不动，同时基本以低价成交，土地市场看起来“异常稳定”。 到底是为了什么？ 据业界相关人士透露，这背后可能有土地交易的“内定”现象。 但是，随着京津冀合作迅速发展，这种现象有可能在香河中被打破。

里德

中原地产首席解说员张大伟在21世纪经济报道中说，京津冀从合作迅速发展的香河大厦市受益，房屋成交明显，但土地市场表现极为异常。 其中之一是香河的土地价格低，以1000元/平方米左右的平均价格，只销售房价的1/10-1/7。 其二，近两年的地价涨幅几乎为零，完全落后于房价涨幅。 其三，香河土地成交的溢价率不足1%，大部分是以底价成交的。

7月10日，炎热的一天，河北香河县的最高气温达到了36度。 位于其北部新城地区的“五矿万科城”项目照常销售。 这是万科在香河县的唯一房地产项目，现在销售接近尾声。

两天前，五矿和万科联合体的相关人员计划去香河县国土局参加几场土地竞拍。 中途，拍卖人乘坐的车辆被一群身份不明者抢走，车被撞倒，拍卖人被殴打。 万科随后报警。 据最新消息，警察逮捕了几个嫌疑犯，但事件的解决结果还没有公布。

这件事不好，但香河大厦市的热度似乎没有受到影响。

7月10日下午，位于“五矿万科城”南侧的“香公馆”项目开始编号。 这个项目的原开发者在资金链的问题上有时“跑”，项目也暂时关闭了。 去年华夏幸福被收购整理后，不久将重新开始。

销售员指出，作为现房，“香公馆”的售价将在13000元/平方米以上。 去年同期，这个地区的商品房价格还只是7000-8000元/平方米的水平。 也就是说，这个地区的房价每年上涨50%以上。

这也是最近香河房地产市场的缩影。 得益于“京津冀一体化”的大潮，香河房价最近急速上涨。 市区二手房的平均价格从年初的万元以下上升到现在的15000元/平方米左右的水平。 尽管已经实施限购，北京的顾客依然占香河大厦市的大多数。

但是，在繁荣的表象下，香河楼市依然表现出各种异化特征，其中，土地价格低、涨幅小的现实与现在的住宅交易市场极不一致。 许多受访者指出，长期以来，当地市场表现出扭曲的特征。 万科事件的发生表明京津冀协同快速发展的大潮，与房地产开发本土化的矛盾越来越尖锐。

意味深长的地价

河北省内有所谓的“北三县”，“北三县”是指廊坊市管辖的三河、大工厂、香河三个县市，行政上属于河北省廊坊市，地理上位于京津之间，成为河北的“飞地”。 多年来，“北三县”经济的迅速发展从北京、天津两地获益良多，期间也多次传出“北三县”归北京的消息，现在也只是谣言。

去年以来，京津冀协同快速发展战术出现了实质性进展，“北三县”成为最大的受益区域之一。 其中，与经济增长、产业组合相比，房地产市场率先爆发。

据中原地产统计，今年上半年香河成交住宅7641套，平均价格为7481元/平方米。 成交量略有下降，但平均价格比去年同期上涨了31.5%。 从具体的合同数据来看，香河县热点项目的平均价格都超过了万元的水平，比去年同期增加了一倍。

当地房地产开发商根据21世纪的经济报道，从房地产开发的立场出发，香河分为三个领域:老城区、北部新城区、( KGB )第一城区。 其中，新城领域与京沈高速香河出口毗邻，因此成为房价上涨较快的区域，万科、富力等大型住宅企业都在该区域进行项目操作。 香河县计划7月8日转让的10件中，该区域有6件。

“香公馆”项目的销售人员之一对21世纪的经济新闻记者说，最近这个地区来自北京的购买者占半数以上，其中许多是投资性的诉求。 香河的房价最近加速上涨。

这一现象被香河县城某房地产证券公司的负责人证明了。 他说近两个月来，香河房价上涨速度很快，多年来非常罕见。 另外，一些受欢迎小区的所有者已经拆除了房源，如果价格很高，我会重新打电话。 他认为，根据现在房价的增速，年底的香河房价预计会触及两万元的关口。

相比之下，香河土地市场的反应惊人平板。 中原地产的数据显示，年以来，香河共成交14份住宅用地，平均楼价为1056.34元/平方米。 年，香河成交住宅用地38件，平均楼面平均价格为1037.53元/平方米。 过去两年，地价涨幅可以忽略几次。

值得注意的是，年和年，香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。 具体来说，近两年大部分土地都是以底价成交的。

中原地产首席解说员张大伟在21世纪经济报道中说，京津冀从合作迅速发展的香河大厦市受益，房屋成交明显，但土地市场表现极为异常。 其中之一是香河的土地价格低，以1000元/平方米左右的平均价格，只销售房价的1/10-1/7。 其二，近两年的地价涨幅几乎为零，完全落后于房价涨幅。 其三，香河土地成交的溢价率不足1%，大部分是以底价成交的。

他认为，如果不考虑其他因素，在现在京津冀一体化的背景下，在这样的土地价格水平上，香河市场应该成为房地产公司眼中的“热土”。

看不见的价格

现实情况似乎并非如此。 “开发者真正支付的价格往往是公开地价的两倍。 或者越来越多”的香河房地产公司负责人根据21世纪的经济报道。

据这个人说，香河在土地拍卖中有一点看不见的潜在规则。 土地拍卖前，买主已经被默许，其他公司没有参加竞争。 因此，香河土地的转让总是底价成交，因为现场没有投标人。 地价不是买主应该支付的所有价格。

国土资源部子公司的专家在21世纪的经济报道中说，土地出让中的“内定”现象现在普遍存在。 其基本逻辑是当地公司、政府部门或两者的共同体支配土地层面的开发和土地交易，使土地资源非市场化。 在一个地方，各个公司垄断了当地的土地一级市场，对二级市场的投标人有很大的话语权。

上述专家还说，由于土地出让过程的非市场化，“内定”会使当地政府损失大量土地收入。 但是，有些地方有话语权的部门、当地强势公司，往往形成强大的利益共同体，追求表面土地出让价格以外的利益。 关于开发者土地价格以外的“追加”支出，通常可以在客户的协助下进行适当的财务解决。

7月8日发生的万科事件是香河近年来发生的最糟糕的事情，不排除根据土地潜规则繁殖的“例外现象”。

当地块成为“默认”时，大多数分支机构选择屈从。 “项目开发、取得执照、预售、交房各环节需要政府部门批准，供水、供电、供暖都要与当地公司合作，所以很不生气。 ”多年前在香河有操作经验的经理在21世纪的经济报道中表示。

7月10日，21世纪经济报道向香河县国土资源局提出了采访申请，但对方拒绝了。

“协同”的痛苦

香河的地价很便宜，但外来房地产公司进入香河和进入香河后的开发并不那么顺利。

从2008年到2008年，香河县以城乡统一、新农村建设的名义，以“租赁征收”等方法，占有了大规模的“圈占”耕地。 后来发现的问题是当地基层政府以极低的价格取得土地后，高价卖给公司。 这个问题在年被媒体曝光，国土资源部挂牌监督。 年5月23日，河北省就香河县大规模土地违反问题通报了解决意见，解决了9名相关负责人。 在此期间，河北省国土局暂停了香河县的土地审查。

在这些事情中，万科、富力、万通等公司深陷其中，遭受了业绩和企业品牌的损失。 现在的“五矿万科城”是万科当时的区划被回收后，当地政府以后补偿的项目。

五年后，在开发者眼里，香河的土地市场还有潜在的规则。 有上述操作经验的开发者说，在与香河相关机构进行信息表达的过程中，发现了对方的要求“不能接受”。 可能与此有关，现在的香河房地产市场由当地的开发公司主导。 大开发者集中在香河北部的新城领域，是万科、富力、万通等几年前就进入的住宅企业。 据多家北京房企业介绍，所在企业近年来也有布局香河的想法，但经过很多考察、调查后决定暂时停止了。

但是，在京津冀协同快速发展的背景下，随着北京房价的溢出、北京土地供应的不足，周边城市的房地产市场变得越来越重要。 在京津冀协同快速发展的大局中，香河被定位为重要的交通枢纽和生态城市，也将受到来自北京的大量产业转移。

张大伟指出，京津冀一体化对北京周边地区市场有明显的推动作用，房地产市场利润巨大，因此将来越来越多的住宅企业在这些地区开展，与当地“潜在规则”的矛盾也更加突出。 万科事正是这种矛盾的激烈表现。

中国共产党中央政治局常务委员、国务院副总理张高丽年7月24日在京津冀协同快速发展事业推进会议上演讲，强调必须在北京周边地区防止盲目炒房和房地产价格。 上述国土部专家据此提出，北京周边一点县市应该关注建设用地指标的违规买卖、房地产过度开发的问题。

以香河为例，随着投资者的增加，当地房屋空的设置率也在增加。 当地很多项目的销售员对记者说，在香河的新房客中，78成是投资者，“有些项目一年多的时间里，还各穿一栋空”。

(编辑:张星)

上半年二线热点城市房价上涨幅度出乎意料，从目前情况来看，许多热点城市的房价已经有了比较大的上涨幅度，下半年很难继续维持这种上涨态势，但由于地价迅速上涨的支持，

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