“江西高院出台国内首个规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引”

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中央广播电台6月10日消息(记者胡斐通讯员毛盈超)近日，江西高院向全省各级法院颁发《开发商逾期交房、违约责任纠纷案件审判指导》(以下简称《指导》)，要求全省各级法院根据《指导》文案和精神，开发 可见，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、提出违约责任纠纷案件审判标准的地方性司法指导性规范。

《指南》共有9个条文，分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、违约金调整、逾期辨证认定、开发商免责情况、诉讼时效等法律适用问题。 虽然复印件不多，但条条都是干货，指出开发商逾期交房、提交证明案件的核心争议问题。 不仅为法官裁量权相关争议提供了便于操作的指导，还为开发商、购房者提供了行为指导，指导开发商规范依法履行交房行为，承担违约责任，指导购房者依法收房，依法行使维权。

亮点1 :确定合格商品房的供货条件

根据《指引》的规定，开发商交付购房人的房屋必须通过建设工程竣工验收，并完成建设工程竣工验收登记。 同时，根据合同不允许随意降低房屋交付条件。 确定开发商交付业主的合格商品房必须取得建设工程竣工验收备案登记，符合现行相关法律精神和现行合同范本，有利于法官确定评估开发商交房是否构成违约，在开发商交房前积极完善竣工验收手续

亮点2 :确定购房者有权拒绝收房的情况

《指引》确定开发商交付的商品房必须完成竣工验收备案登记，因此购房者在收房时，除看房外，还要看《一表二书》，即《竣工验收备案表》、《住房质量保证书》和《住房录用证明》。 开发商未能出示“一表二书”的，购房者有权拒绝接受房屋。 另外，如果有证据表明购房者房屋有明显的质量问题，影响正常招聘，也可以拒绝接受，要求开发商进行维修。 《指引》之所以确定了购房者在上述情况下的否决权，是为了平衡开发商和购房者不对等的交易地位，更好地保护购房者的权益。

亮点三:统一逾期交房、辨证违约金调整范围

实践中，商品房买卖合同约定的逾期交房、辨证违约金计算方法五花八门，开发商利用样式复印件设计显然不利于购房者的条款。 进入诉讼后，开发商约定的违约金过高，业主约定的违约金过低，对此，法院是否调整，以及如何调整的审判尺度和标准不同。 为处理这一问题，《指引》在实证分析的基础上，创新性地将合同约定的合理违约金标准限定在特定幅度内，逾期房违约金的合理范围为万分之一到万分之三，逾期房违约金的合理范围为万分之零点到万分之五 的违约金在此范围内，大体不作调整。 超出此范围的，结合合同履行情况、违约方过错程度、违约时间长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济快速发展等综合因素，根据公平大体和诚实信用大体，适当调整在上述范围内。 另外，为了弥补合同订立过程中处于不利地位的购房者的利益，《指南》确定开发商利用格式合同提交合同约定的极低固定金额的违约金，属于格式条款，应当认定为无效，违约金在司法解释中没有规定的违约金的情况下，

亮点4 :确定开发人员可以免责的具体情况

与开发商经常答辩的免责事项相比，《指南》以列举的形式确定了可以免除开发商全部或部分违约责任的情况。 这包括灾害性天气、突发性公共卫生事件、行政命令的执行等。 但是，对于免责情况的出现，开发者负有通知和举证的义务。 即，发生免责情况时，开发者必须立即通知购买者。 否则，买家要求开发商承担因未及时通知而造成的扩大损失，法院将予以支持。 另外，开发者对免责事由的发生、该免责事由与违约行为的因果关系以及原因力度的大小承担举证责任。

亮点5 :确定诉讼时效的计算方法

由于逾期交房、举证的违约金天天计算，因此在司法实践中诉讼时效是如何开始的存在较大争议。 《指南》确定购买者主张逾期提交或者证明违约赔偿金的，应当在合同约定的提交或者证明期满的第二天起三年内提起诉讼。 如果逾期起诉，开发商用这个抗辩，买家可能会超过诉讼时效败诉。 另外，考虑到实践中的购房人通常积极要求开发商交房或证明实际，《指导》规定广泛掌握这类案件的诉讼时效中断，购房人在诉讼时效届满前向开发商提出交房或证明要求时，应对该房契提出诉讼 所以买家在维权过程中，应该有意识地保留主张权利的相关证据。