【财讯】浙江女首富负债百亿危情：巨额交易牵出神秘商人

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浙江女首富负债百亿危险情:巨额交易引出神秘商人，旗下商店冷清

记者:李小平

浙江义乌拥有世界上最大的小商品交易市场，被称为“世界超市”。 长雨的11月，这里依然保持着昔日的热闹喧嚣。

“兴商建市”义乌，最不缺的是创富故事。 根据当地的说法，拥有40万商户的义乌市场每天上演平民创业传说。 在这些创业神话中，被称为“浙江女首富”的周晓光的故事最感人，成为全国民营企业创业的标兵。 在2009年胡润百富排行榜上，周晓光夫妇以330亿元的价格位居第65位，2009年，她也在胡润世界“白手起家女富豪排行榜”前26位。 但是，债券危机的暴露把周晓光夫妇推上了舆论的风口浪尖。

商业街的闲散商店免费租用

新光集团由“珠宝女王”周晓光和丈夫云新于1995年成立，从主营小珠宝开始，现在成为进入房地产、银行、保险、基金等领域的大型民间集团，拥有新光日元成的上市企业，与近100家全资子公司

周晓光夫云新的老家，浙江东阳，靠近义乌。 以这家横店电影城的名义中外小镇，也是新光集团资产的另一根据地，核心项目包括东阳国际建材城和新光天地。

位于东阳老城区的新光天地，当地是规模较大的房地产项目，项目共分为三期，总建筑面积约24万平方米，包括商业房地产、商品房。 从项目开发的进度来看，新光天地的一期、二期已经完成，三期项目正在建设中。

年，新光集团和太平洋百货公司举行上传签约仪式时，周晓光的梦想是把新光天地变成东阳“第一商业广场”。 但是，多年过去了，新光天地在东阳人眼里反映出“不受欢迎”。

在这个项目中，新光天地二期的体积最大，建筑面积约为10万平方米。 由商务楼、第一层商店、地下商店和地下车位组成。 地下商店于11月15日开门，第一层商店于6月9日开门。

根据当时的收购计划，“新光天地二期”是不动产2-6层的商业住宅，共计拥有325套。 但是这里的325套不代表第二期其他商业用房，新光圆成都已经销售成功。

新光天地二期三面都是公路，地理位置很好。 但是，记者发现，在第二期的第一层，多家商店的入口贴着统一印刷的“店铺租赁”广告。 员工说:“印有统一店铺租赁广告的店铺都是自己的不动产，现在可以销售和租赁。 ”。

据记者目测，在新光天地二期的第一层，空空闲的商店超过了约70%。 这些还没开的商店，通常看起来像是未开工的毛坯房间，有些商店连门都没安装。

沿街商店还是这样，更不用说地下百货了。 根据目测，新光天地一、二期的地下商店，关门后被搁置的店铺超过80%，特别是一期的地下商店，几乎没有开店的店铺。 商店的玻璃上到处都是租赁、转售的电话号码。

某个承租人可能在定位和管理上有问题，但整个百货公司不受欢迎，特别是在地下百货公司，从早到晚都没有人买东西。 所以，我觉得没有人想在这里开店，免费借别人也耽误时间。 据正在装修的店说，在这里开店的商家通常是开网店的，不能期待实体店的销售。 所以，这里的商店可以看作是实务室。 反正现在不需要房租。 请先试试。

免费租赁不是开玩笑。 在新光天地地下商业街的管理处，记者看了《地下商店租赁合同》。 44平方米的商店，租赁标准第一年、第二年都是免费租赁，第三年是2.02万元。

访问地下街时，据开门营业的店称，这里的门大约是30平方米左右，她大约是以80万美元买的。 因为借不到，空这里浪费了，所以自己有空的时候，来这里看看吧。 这家店现在好像牢了，如果有人接盘子的话，60万人也能转过手来。

预计与现实的差距很大

百货公司的冷清不仅是新光集团的租赁收入，而且是3年前新光集团的房地产项目在借入时提取目标资产来判断是否合理。

东阳国际建材城和新光天地是浙江新光建材装饰城有限企业(简称“新光建材城”)的核心项目。 年新光集团租壳时，东阳建材城有限企业100%股票价格52.01亿元，进入新光日元成。 当时，东阳建材城净资产为6.09亿元，根据52.01亿元的购买价格，附加值率为752.91%。

东阳国际建材城根据东阳市政府的城市改造计划，从城市拆迁后转移到该地新设的专业市场，2008年竣工采用，成为该地区第一个专业市场。 简单来说，东阳国际建材城是个大市场，很受市场经营的欢迎，直接决定着商店的租金和租金。

根据当时的收购方案，东阳国际建材城的评价值，根据相邻的东阳国际建材城沿街商店的出租率统计，1-2层的出租率约为98%以上，这次的判断出租率为95%。

但是现在的状况，和期初构想相差甚远。 占地近800亩的东阳国际建材城是规模很大的专业市场。 难怪经过十年培养的专业市场已经相当成熟。 但是，从记者的现场访问来看，东阳国际建材城的商店也同样有座椅处于闲置状态的情况。

访问新光国际建材城时，很多商家向周晓光报怨。 据做摊位生意的商户介绍，市场不太受欢迎，可以在外面统一活动、做广告等，周晓光只是收取管理费，不负责市场的统一运营。 所以这几年在外面业务的时候经常见到东阳的当地人说不知道建材城在哪里。

由于市场冷淡的生意不好，市场近年来的加薪使商户们不满。 “年我刚来的时候，这家店铺的年租金是2万7千，今年5万多年，对于东阳市区的同类市场，这里的租金也已经高了一层。 只是有生意，没有生意却房租上涨是不能接受的。 ”。 商户说。

根据当时的收购案，相邻的东阳国际建材城沿街商店于2008年12月开业，据截至基准日的租赁台帐统计，年租金增长率为5.7%。 但各种迹象表明新光国际建材城的涨价模式不太容易持续。

在采访中，一位商户说，周晓光开发建材城时向东阳市政府保证，30年来没有提高房租。 距今几年，已经上升了几次。 关于加薪事件，建材城业者们聚集到东阳市政府进行了讨论，东阳市政府当时说周晓光确实不会加薪，但那是口头承诺，没有书面依据。 现在项目已经属于新光集团，不提高房租，都是公司自主的行为，政府也很难干涉。

因为市场运营不好，房租也增加，所以计划搬出去的商家很多。 但是他们开店的过程不太顺利。 在市场经营多年的商户说，当初租赁时，所有商户都付了押金。 但是，去开店时，新光集团找理由没收了钱。 但是，即使如此，商户们即使没有拿到返还的押金，也坚决地走着。

奇怪的大宗交易

3年前租壳新光圆成时，注入上市企业标的资产，除浙江新光建材装饰城开发有限企业100%外，还有浙江万厦房地产开发有限企业。

当时万厦房地产的判断值为59.86亿元，附加值率为340.91%。 该企业旗下包括金华欧景置业有限企业、义乌世茂中心快速发展有限企业(简称“世茂中心”)、义乌万厦园林绿化工程有限企业等5家子公司。 其中，世茂中心是核心，注册资金8亿元。

世茂中心的核心资产是义乌世界贸易中心，位于义乌市义乌国际商贸城金融商务核心区，总占地面积约4.95万平方米，建筑面积约47万平方米，1栋主楼215米超高层五星级酒店，3栋各

根据当时的重组方案，义乌WTO中心项目于去年5月取得土地，于去年4月开始建设。 年租新光日元成时，义乌WTO中心项目的主体结构已经关闭，预计住宅年3月、酒店年9月竣工。 义乌城市地标性建筑WTO中心预计总投资额将达到约360亿元。 但是，据义乌世界贸易中心建成后各种媒体的报道，这个项目的总投资是60亿元。 记者不知道巨大的差异是笔误引起的还是有其他考虑事项。

义乌世贸中心和义乌国际商贸城只有一条街的间隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望。 这样好的地区的楼盘，如果性价比合适的话，楼市不错的一年通常靠边卖完。 但是义乌世界贸易中心项目的销售情况似乎不尽如人意。

义乌世界贸易中心，卖场员工说，目前销售楼盘的售价为3.3万元~4.3万元/平方米。 项目的出化率有五成、六成、七成等各种说法。 员工在出化率上有所不同，但在介绍义乌WTO中心时，有一种共同的说法:“义乌WTO中心除了出售住宅外，酒店、裙子都是新光集团所有的不动产，不能租。”

除了员工的话，在各种坊间传闻中，新光日元成做了两年前的巨额交易，看起来很奇怪。

年7月，义乌世茂中心快速发展有限企业与北京东信瑞成投资有限企业签订了《商品房认购书》，预计合同总额为27亿元，建筑面积合计约为26.02万平方米。 据此，该商品房的转让单价约为10.38万元/平方米。

那么，北京东信到底哪里是神圣的呢？ 根据股票结构，东方财富置业有限企业拥有90%的股份，实际上支配着人郑显坤。

周晓光和郑显坤的往来，不仅仅是这次27亿元的购买过程。 记者发现两者之间在股票和商业方面有密切的交叉。

郑显坤还有一个身份。 我是浙江义乌耀泽投资有限企业的前法人代表。 郑显坤27亿巨资购买义乌世贸中心前夕，即年6月，在义乌设立耀泽投资，担任执行董事。 但到了年3月，郑显坤又把耀泽投资转让给了周晓光。

贯穿股票，周晓光与郑显坤同为北京东方信泽房地产开发有限企业股东。 其中，周晓光麾下耀泽投资股为81.63%，郑显坤股为18.37%。 在东方信泽，郑显坤担任董事长。

而在拿到耀泽投资后，郑显坤于去年11月成立了义乌利博裕泽投资有限企业。 这家企业的办公地义乌富大楼是周晓光旗下的商业地产。 另外，利博裕泽和东方信泽共同拥有北京第一家旅游信泽置业有限企业的100%股权，郑显坤在该企业担任理事长。

由以上可知，周晓光和郑显坤存在很多交叉。 而且，在上述企业股票变动的时刻，集中发生在27亿元巨额合同发生前后。

上述27亿元的购买资金涉及义乌世贸中心项目的地上4层和地下1层三明治。 根据当时的公告，记者当地访问称，以上述27亿元购买的店铺应该是义乌WTO中心的裙子店铺。 在这个面积达到26.02万平方米的大型百货公司，记者找不到在当地期初购买住宅的股东们的身影，相反，“新光汇”的字随处可见。

风中的约定

在这笔巨额交易的背后，不得不提到3年前新光集团的借款承诺。

年12月，新光日元成前身日元支持向新光集团、自然人云新发行了9.69亿股，以价格111.87亿元购买了其合计持有的万厦不动产100%股和新光建材城100%股。 作为100亿资产交易的应对，新光控股承诺两家企业的年总净利润在14亿元以上。 年度累计实现的总净利润在27亿元以上的年度-年度累计实现的总净利润在40亿元以上。

对万厦房地产和新光建材城来说，三年合计40亿元的业绩承诺，不是小数目。

万厦房地产和新光建材城只是一家小房间企业，业务集中在周晓光夫妇的老家。 根据收购书，两家企业第一分布在义乌、东阳、金华等城市。 年~年和年1~7月，两家企业分别实现收入2.81亿元、9.46亿元、24.52亿元和9.08亿元，同期净利润分别为5076.33万元、2.05亿元、5.47亿元和1.38亿元。

租壳的第一年，周晓光的业绩承诺惊险。

当初，新光控股承诺年净利润在14亿元以上。 但是，年上半年，新光日元成的营业收入为3亿5700万元，比上年同期减少42.11%。 净利润为3623.54万元的损失，比上年同期减少153.66%。

在此背景下，去年7月，义乌世茂中心快速发展有限企业与北京东信瑞成投资有限企业签订了上述27亿元的购买合同。 最终，周晓光完成了年业绩承诺的指标，年业绩承诺的实现比例为111.36%。

上述双方签署的27亿元购买合同在第一年达成业绩的承诺中发挥着重要的作用。 据新光日元成年报报道，企业年房地产结算面积为64641.9万平方米，意味着仅北京东信的订单就贡献了4成以上的结算面积。 不仅如此，在企业所有的房地产结算项目中，总收入为34.36亿元。 其中，北京东信的订单收入贡献25.71亿元，收入超过70%。

年3月，虞江波、虞江明、周义盛、周丽萍等4人购买了新光日元成全资子企业义乌世茂开发的“WTO中心”项目的商社。 4人合计购买商品房数量为10套，交易总额为9206.36万元。

虞江波、虞江明是新光圆成理事周晓光、虞云新的直系亲属。 周义盛是新光圆成的现任董事，周晓光的直系亲属周丽萍是企业董事，周晓光的直系亲属。 简单来说，上述四个人都是周晓光的亲属。 因此，四个人的购买行动构成了相关交易的几个事项。 当时，新光日元成说义乌世茂日常经营活动产生的相关交易不会对企业的财务、经营成果产生重大影响。

年6月，周晓光夫妇亲自参选。 两人合计购买6套，面积合计1348.88平方米，合计成交价5760.16万元。 但是，对虞江波等4人的购买行动来说，当时的新光圆成还提到了周晓光夫妇购买当初的目的，即住宅改善性的诉求。 他说，这次关联交易基于市场价格，关联交易的价格大致是公平的。

数据显示，年和年，周晓光夫妇的目标企业实际完成业绩的累计净利润为28.49亿元。 业绩承诺的实现比例为105%。

陷入债务泥潭的新光集团，不能说年能不能兑现承诺。 年第三季度，新光日元成净利润为1.24亿元，扣除非净利润为1.04亿元。 也就是说，要实现剩下的11亿5100万元的目标，大约还不够10亿元。 最近，新光日元成也密集处理了资产。

没有看到救济资金的援助

对现在的周晓光夫妇来说，有比业绩承诺更麻烦的事件，是退出债务泥潭。 但是，各种迹象表明新光集团的债务偿还情况并不乐观。

自9月25日新光集团发生债务不履行以来，其危机不断扩大。 据统计，新光集团债券总馀额为120.42亿元，共计11个债券。 到目前为止，包括16新光债、15新光02及17新光控股cp002等5个债券，已成为债券的兑付日。 但是新光集团不能按约定全额偿还资金，债券总规模为76亿元。

随着债券违约的蔓延，新光集团的股票冻结、资产扣押、起诉如期到来。 11月27日，根据新光日元成发表的等待新轮冻结的公告，现在新光集团累计司法冻结11.34亿股，占持有企业股的100%。

最近，援助浙江省辖区的资金层出不穷。 10月26日，浙江省国有资本运营有限企业宣布设立“浙江省新兴动力基金”，基金目标规模为100亿元。 11月19日，浙江商携手创办民生银行(港股01988 )设立上市公司补助基金，第一期基金规模达到50亿元。 11月12日，浙江省转型升级产业基金和江新实业有限企业签署框架协议，基金规模100亿元。

虽说有政策能力，但根据各种公开新闻，最近浙江省以火速设立的救济基金似乎没有熄灭需要资金援助的新光集团和火花。

值得注意的是，证券时报记者从义乌方面获悉，为了缓解管辖区域内上市公司资金流动性的困难，义乌市国资方面也设立了救济基金。 但是，目前确定的支持对象没有新光集团。

为什么新光集团不在救济基金的合作对象之内，相关人员给出了三个第一理由。 首先，新光集团的资产第一是房地产，不满足扶贫基金设立的初衷其次，新光集团债券的危机暴露了很多问题。 另外，近年来新光集团的重点是从实业制造转向资本运营，而且是旗下上市企业的注册地安徽。

这次新光集团债券危机暴露的问题，不仅关系到资金问题，还关系到操作的规范性。

最近，新光圆成回答了深交所的“询问函”，首次公布了违规为新光集团提供保证的具体情况，新光圆为新光集团的违规保证20.55亿元。 除了20.55亿元的违约保证外，新光圆成还为新光集团提供28.5亿元的保证，其中国民信托19亿元，东方资产江苏省分行9.5亿元。

新光圆成承认控股股东和实际管理者的规范运营意识淡薄，超越管理层的管理，企业相关经营者的风险意识和法律意识淡薄，无法抵抗实际管理者的压力，无法比较有效地执行企业制度，发生了违反事实。

值得注意的是，到11月7日前，新光日元将企业印章、合同专用章交给法务部，“确定2名保管者，操作后才盖章”。

10月30日，根据新光日元成公告，据初步统计，截至10月30日，实际被控股股东占有的资金聘礼总额为6.6亿元，控股股东承诺在一个月内无条件偿还被企业占有的资金。 现在，一个月的宽限到了，由于这个新光集团的违反而占有的资金，新光日元成没有明确偿还的进展。

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