【财讯】北京庄园重新定义高端住宅产品 别墅拎包即可入住

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夏雪

许多房地产调控政策制定后，北京逐渐由低端保障，由中端支持，在高端形成有市场的住宅分层供给系统，对建立房地产长期机制至关重要。

从交易情况来看，市场对高端住宅的控诉依然在增加。 数据显示，年上半年北京市场单价为70000元/平方米以上的高端住宅成交约1484套，同比上涨62%。 成交面积为24.98万平方米，上涨了23%。

最近，位于顺义区的高端住宅项目北京庄园在行业内引起了争论，该项目不仅侧重于产品类型目前北京市场上缺乏的唯一别墅，而且是完全精装产品的交货。 根据亚豪机构市场负责人郭毅解体分析，这个项目真正理解别墅的人计划设计，符合正常的生活习惯。 另外，项目的精装交付有助于业主消除以往很多别墅社区成为“装修工地”的麻烦，真正实现这个包的入住。

根据公开资料，北京庄园隶属于运输集团。 运输集团成立于1983年，长期致力于汽车领域的快速发展，目前全国有70多家4s店，是全国比较有影响力的汽车经销商集团之一，业务行业涉及汽车、房地产、金融三个板块。

运输集团总裁李竑说，运输集团经营汽车4s店多年来，欧洲奢侈的企业品牌车引进国内，也见证了中国社会成本上升的过程，人们对生活质量的要求越来越高，生活最终回到家庭 “集团为了向市场提供真正适合居住的别墅产品，历时10多年在欧洲乃至全世界进行了调查，最终呈现了北京庄园。 ”。 李竑说。

精心加工交货。

北京庄园的建筑面积为264000平方米，产品类型为233栋独栋别墅，目的是为业主们建设隐私和纯粹的居住环境。

有趣的是，低容积率使北京庄园成为了现在北京的纯粹别墅社区。

在设计中，与市场上通常使用的“前二后三”法则不同，北京庄园使用了层次配置、皿字平面、区分功能空之间的别墅设计“黄金三法则”。

所谓“前二后三”通常有两种方法。 可以在园区内植树爬坡，形成台地，可以人为地将花园层置于人工台地形成后的正负零位置。 另一个是直接深入，建造下沉式花园。

北京庄园遵循分层配置法则，重建垂直功能空之间，强调各层空之间的纯粹性。 遵循皿字平面法则，把采光视为别墅居室的灵魂，达到5个卧室套房的南北通透性，在空之间变化，可以根据主人的现实情况灵活组合。 遵守功能空之间的法则，尊重所有家庭。

据李笊说，北京庄园是德国用于装饰外墙的米黄，是从阿尔卑斯山脉开采的，至今已磨练了5亿年的时间。 室内装饰用的鱼肚是从意大利进口的，每月限定开采500平方米，北京庄园已经购买了那一年的产量。 铺设庄园公路的小材石，来自意大利，和米兰大教堂前广场一样来自采矿。 别墅的室内石柱锡纳金是梵蒂冈大教堂的建筑用材，整体被开采。 连厨房的电器、炉子、刀具都按照米其林厨师的标准配置。

郭毅认为北京庄园吸引人的是其规划设计。 “北京庄园设计师根据他自己的别墅居住经验，考虑事业上的调整和升级、产品细节的建设。 ”。

郭毅说，目前北京市有点别墅产品的规划设计师实际上没有太多别墅居住体验，所以别墅在功能空之间的设计上不符合业主的需求。 别墅产品的样板房看起来很漂亮，但实际上由于居住的感觉，可能不符合业主的正常生活习惯和逻辑，住起来很不舒服。 这是这些项目中当前存在的短板。

在户型设计中，北京庄园为业主们提供了四种选择，法式和意大利式两种风格，建筑面积都在1000~2000平方米之间。 每个家庭都配备了300~500平方米左右的南方正庭园，其中个别庭园面积达数千平方米。

另外，地上三楼，地下二楼。 地上为了生活空之间，所有卧室都是套房设计，在独立的厕所和兜帽之间，二楼和三楼的卧室南北通透，三方采光。 地下在社会交往娱乐空之间，有av室、健身房、台球室、spa、按摩、桑拿室、酒窖、收藏室等多种娱乐设施，在各个方面都构筑了高端的社会交往生活。 社区人的车分流了，家家户户计划了4~8个精装车位，可以加长车位停放特殊车辆。

处理别墅客户的痛点

北京庄园的全精装成品交货，连餐具筷子都为业主准备。

在欧美各国，别墅精装交付的比例为100%，而北京别墅精装交付的比例仅为5%。 据悉，北京2000万元以上的公寓精装交货比例达到100%。 在普通住宅装修的时代，大部分别墅开发者依然多次交付空白，业主的个性化追求和装修质量的追求似乎有不可调整的矛盾点，这种“矛盾”也成为许多高端运营商人们的集体痛苦

装修是系统工程，对普通住宅来说，装修至少要三个月。 对于又多又杂的别墅产品来说，消耗业主的时间和精力。 除此之外，各家庭装修的时间不同，整个社区的装修战线可以长达10年以上，别墅的黄金居住时间只有20多年，住在别墅的黄金年龄层为30~65岁。

别墅的装修风格受到顾客喜好、生活性质、文化水平、个人修养、地理环境等多种因素的影响。 根据业内人士的分析，日常居住性别墅首先要满足日常生活的诉求，满足实用性，不要过于艺术化、乡村化。 度假别墅风格更多样，设计更多样，设计师往往要考虑人性、艺术化，使设计艺术与自然环境一体化，建设享受型艺术生活。

据别墅老板说，这是自入住以来时隔4年再次买房。 四年来，一直为装修所困扰。

一栋别墅的装修大致需要3~5年。 由于去别墅很慢的特殊性，很多空白交房的项目都是业主陆续计划装修，明确装修风格，然后购买建材，开始施工，周期时间很长。

第一次业主装修结束后，社区中又有新业主进入装修，或再次面对升级型装修。 存在整个社区陆续进行装修工程的状态，经常影响所有人的居住感和体验。

“别墅作为人类居住的理想，其最终目的还是回到居住”李竑说，通过全精装产品的交付，北京庄园可以实现真正的包入住，从源头上为业主们避免社区成为“装修工地”的不自然命运

除此之外，北京庄园在细节设计中真正考虑了客户的招聘问题。 例如，你可以从别墅的客厅或客厅直接进入花园。 不能通过大门、食堂甚至开放式厨房进入花园。 “其实住在别墅里的人都知道主人在第一时间，在客厅里，看不见院子，进不了院子，那种住的心情。 ”。 李竑说。

例如，入户方向的问题是，现在北京市场的主流别墅产品大多是从南方入户的，这是为了经过大门、餐厅到达客厅，在这样的设计构想下，客厅不是朝阳，或者空之间非常细。

据李笊说，北京庄园使用北入户的方法，可以直接连接客厅和花园，空之间也变得透明，没有使用的人不知道这样的方法有多重要。 使用过的人真的知道这个设计的舒适度。 与此相似的是车位问题、保姆间大小等细节问题。 “我们家有四到八辆车。 另外，还有用于比较特殊车的车。 保姆室也有两间，连接着单独的庭院通道，不会妨碍主人。 ”。

“为别墅经验丰富的人而生”这是北京庄园对自己的定位，这个项目也颠覆市场，重新定义高端住宅产品的作品，从奢华的装修设计中可见一斑。

李竑认为，对于高端住宅阶层来说，房子应该满足所有家庭的录用，在户型和功能方面全面、方便使用，而且男女主人应该分别有独立有机联系的生活和有趣的兴趣爱好。 另外，需要并用的大庭院，而不是由很多细小的绿地构成的所谓面积。

根据中原地产首席分解师张大伟的分解分析，从市场趋势来看，过去20年房地产市场的迅速发展从刚需到改善变得很明显，据说今后20年，在改善的呼吁下对别墅的诉求将继续扩大。 对于改善几次或多次买房经验的指控，很多人有简单正确的认识:对领域内千亿的流水线住宅企业来说，只能买到千篇一律的户型，为了迅速复印而牺牲了很多舒适性。

返回到别墅居住属性

在去年的中央经济实务会议上，重复了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，符合国情，适应市场规则的基础制度和长期机制 要宏观管理货币，微观信用政策要支持合理的购买自住住房，严格限制信用投资投机购买的流向。

今年4月末，国家建议加快形成促进房地产市场稳步发展的长期机制，而去年年底提出的是“加快研究建立”，今年有关部门提出“加快建立和完整性”，进一步加快现在的“形成”

8月北京市发布了共享产权房，在共享产权房上市前，北京市发布了廉租房、公租房、两限房、自住型。

北京市房产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，北京的住房制度设计是根据不同家庭收入层次提供不同的住房，即层次供应系统。 制度设计有低端保障，中端支持，高端有市场，形成公租房、共享产权住宅、商品房三个层次，低端保障以租赁为主。

把住宅恢复为居住属性，对高端运营商客群来说也是第一个诉求。

别墅被认为是人类职业生涯的理想，必须满足物质诉求，也必须满足精神诉求。

北京庄园从外包装到精装用材，都选择了世界高端企业品牌。 屋顶瓦选择了160多年的历史，被用于美国白宫、意大利米兰标量剧场的特力瓦。 柜子选择了意大利企业品牌faoma，被业界有名的高端住宅项目合生空云路8号和深圳湾1号等采用。 厨房电器在德国嘉纳( gaggenau )的高端产品系、伦敦海德、香港凯旋门别墅应用了该电器。 室内家具的一部分是从medea和jumbo购买的，来自意大利的高端家具企业品牌，俄罗斯克里姆林宫、迪拜帆船酒店、英国白金汉宫的茶室都应用了这个企业品牌的家具。 即使是公共区域的步道，选择也是来自意大利的小材料石。

另外，值得注意的是，对高端运营商客群来说，北京庄园在一定程度上降低了买家的资金价格。 “因为北京庄园是全面精装的成品，免除了买家的资金价格。 ”。 郭毅说。

她进一步分解说，迄今为止的别墅项目大部分从期房阶段开始销售，从期房到现房需要2~3年的周期。 业主还没有得到成熟入住体验，就已经开始支付价格了。 但是，现房入住可以迅速周转购买者的资金，对于积累财富的一些人来说，资产的流动性他们更重视，购买现房入住产品后，也要用相关的方法迅速周转房地产资金。

李竑说:“我们把对生活质量的终极追求，勾结在北京庄园的所有细节上。” 这一切都和运输集团在高端运营商行业的经验有密切的关系。

运输集团进入房地产板块以来，至今在北京开发了18个项目，开发面积累计400多万平方米，土地储备超过150万平方米。 由于十几年的专业房地产开发运营经验，目前已迅速发展成为集高端房地产项目开发、装修工程、物业管理、商业管理为一体的综合性房地产运营商。

2000年运输集团布局从北京，始终致力于高质量房地产的开发，开发项目都是高端精装产品，在北京创造了很多地标性建筑，提高人居质量和居住质量，深入研究北京买家的居住诉求和习性

北京庄园是运输集团根据高端房地产的开发经验，顺义建设的地标级庄园别墅。

区域特征突出

北京庄园位于顺义赵全营镇，所在地地块与京承高速相邻，与首都机场空港经济区、中央别墅区及未来科技城等多个产业集群相邻，被燕山、牝牛河、果林等优良自然景观资源包围，地理特征和文化创意

李竑表示，“高端生活辐射圈、高端社会交流商业圈、稀有生态休闲圈”是北京庄园除了产品本身的特点外，还具有吸引顾客层的附加值。

北京庄园位于京承高速第11出口向东1000米的路北，开车乘坐京承高速后，从28公里到三环太阳宫桥。 而且，只有北京承高速不开大卡车，交通特征非常明显。 而且，可以开车直接进入望京商圈，所有的大卖场购物环境都很方便，很顺畅。

在生态休闲方面，年顺义制定了“五彩浅山”的开发战术，利用区域内的生态资源，建设国际休闲健身产业带，包括五彩大街和五彩浅山国家登山健身步道。 登山步道作为串联整合浅山生态景观、景点、民俗采摘、娱乐等资源的重要纽带，在浅山开发中率先开始，于去年10月被采用。

另外，从地区快速发展的角度来看，顺义一直是北京三大重点新城之一，是北京快速发展速度最快、最有快速发展潜力的地区之一，是北京新城中首次gdp突破千亿元，经济实力高。

据首都机场介绍，顺义形成了以汽车、航空空两大产业为核心的现代制造业，凝聚航空空类公司300多家，世界500强公司30多家，产业基础雄厚，从工业强区向服务业新区转变，生

房地产学家冯国亮迄今为止，从地区居住性的角度来看，温榆河和潮白河从地区内流动，顺义具有良好的自然生态环境和广阔的湿地水域，而且处于上风位置，自然条件是天独厚的地区特征，符合生态人居标准，改善型高纯人群

在市场上，北京三大以前流传的别墅区中，西山别墅区逐渐淡出，奥北别墅区开始出力，中央别墅区全面高端化。

中央别墅区是北京最早的高级别墅群落，交通特征天独厚，能达到机场、cbd，是机场和燕莎等外国大使馆区附近的独特区域特征，京承、京顺、机场高速等道路顺利方便，与城市正好保持了符合利益的距离。

运输集团结合世界许多知名设计企业的设计建设北京庄园，其外立面使用欧洲经典的法式、意大利式风格，辅助石材干燥。 项目内部评选世界设计企业，还原欧式皇家园林景观，以“六重景观带”布局再现皇室园林风格。