【财讯】中国人口大迁移：一场你死我活的城市战争

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领先:

1. 21世纪，人口迁移表现出马太效应，中部地区有“边缘化”的倾向。

2 .长三角地区的人口吸引力继续提高，北京、广东的吸引力相对下降。

.东北黑龙江、吉林不仅人口流失严重，而且无法吸引大学生，给产业升级和经济快速发展带来了很大障碍。

4 .省会城市和地区单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等有可能享受人口红利，成为地方性增长高地。

5 .湖北、东三省、贵州、安徽等省市的单核城市增长迅速，背后是非要点地级市、县级市的无限衰退，这可能需要很多开发者和购买者警惕。

01

零和游戏——渐近的城市战争

1 .人口红利明显下降

进入第十二个五年计划( 2011-15年)末期，人口红利的可持续发展已经成为各学界关注的问题。 另一方面，人口总量的增长率开始下降，人口自然增长率已经下降到5%以下，老龄化问题越来越严重，另一方面，劳动力人口所占比例也弯曲，养育率逐渐上升。

在迄今为止的年度战略中，主流城市的购买年龄段集中在25-34岁和35-44岁，该集团从年开始所占比例逐渐增加，到2025年为止25-44岁的人口总量依然稳定在4亿人左右，但很大

2 .城市之间的人口争夺战开始了

实际上，即使在人口红利持续解放的21世纪，城市间的人口争夺战也已经开始了。 根据北京bcl街道精度的数据研究，10年间33%的街道人口密度下降，但大幅增加的街道只有9%。

这在我国城市化进程中一直伴随着集中效应和极端分化的过程，其中城市边界的增长并不普遍，而是零和游戏，这种现象在未来人口红利放缓的过程中变得明显，如何在接下来的十年里选择城市，剩下 在这项研究中，人口流动的方向和原因是我们这个报告的价值。

02

当时中国的人口移动

从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城市化的主体力量，人口红利得到了解放。 因此，我们从1980年代开始整理我国人口流动趋势的一些变化。

1 .上世纪80年代:乡镇公司迅速发展推进了人口流动的高峰

1984年以后，国家允许农民自理粮食定居小城镇，乡镇公司迅速发展，为农村剩余劳动力向城市转移创造了条件。 直辖市、沿海城市及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，开始出现“百万民工开始下到广东”的民工潮，中西部省及东北省向东部沿海城市转移的趋势也是从当时开始形成的。

从地区来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力初步明显，但人口移动最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部地区，“远离土地，进入工厂”是当时小镇的

2.1990年代人口迁移:东部城市群开始形成

90年代的人口迁移可以归纳为“三大加小”的中心，三大流动中心分别是广东省(珠江三角洲)、上海(沪苏浙江省)、北京，小指新疆自治区。

比较三个中心的网络移动趋势，北京来自全国各地各方向，除河北外，其他比较分散，包括山东、江苏，来自中部河南、安徽、湖北、黑龙江等地区，上海主要是长三角周边江苏、浙江和安徽等地区的人口

新疆地理位置独特，由于中央政府西部大开发战术的实施，开始吸引很多内地人口，但主要来源依然集中在西部和地理位置相近的河南等省。

3. 21世纪以来的人口移动:由于马太效应，中部地区正在走向“边缘化”

人口移动规模扩大，速度加快:进入21世纪，中国流动人口开始呈现爆炸性增加的态势，年流动人口数量达到2.21亿，是改革开放初期的34倍，其中年广东省流动人口达到3681万，1990年的

地区间分化持续扩大，中部地区边缘化:从省间移动结构来看，从2000年到年，东部地区人口移动量占绝对特征，移动人口占全国移动总人口的比例达到82.4%，西部中部分别达到12.1%和6.5% 细分来看:

1、东部超大型省市继续俯视其他地区。 北京、上海、天津三大城市净流动人口的比例从2000年的17.5%、18.2%、6.6%增加到去年的34.5%、37.9%、21.0%，马太效应明显。 六普期间人口净流入规模最大的五个省市上海、北京、天津、浙江、江苏都来自东部地区。

2、中部地区首次成为所有净转移地区。 山西由五普净转移转为净转移后，中部地区全部成为净转移地区，特别是安徽、江西、四川、贵州等中部片地区的净转移人口占全国的53.6%，其中安徽净转移人口比例占15.0%，是全国最主要的人口转移中心

3、西部地区还有一定程度的凝聚力。 东部地区的强集聚效应证明，虽然西部有大量人口转出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持网络转入，西部内部依然具备较强的凝聚力。

迁移中心发生了微妙的变化: 21世纪以后，全国人口迁移中心发生了变化，上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新的人口迁移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江苏的人口吸引作用继续提高，北京

从迁移中心的人口来源来看，随着交通工具的升级和产业重点的转移，每个地区的人口构成也开始发生变化。

上海:“六普”上海的主要吸收地区由江西省和浙江省变成了湖北省和河南省，第一偏向于江西省的人口流入福建和浙江省。

北京:北京“六普”期间，黑龙江取代四川成为第一被吸引地区，天津没有发生大变化，环渤海成为北京天津地区的第一人口来源。

浙江:在浙江引起的人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期间的湖北。

广东:在广东省的人口来源中河南取代了江西省。

福建:福建地区吸引的人口中，除了固有的重庆和四川，贵州省的人口占有率也大幅度提高。

4 .人口流动模式分类

基于以上消息，我们对中国人口流动的模式进行了分类，主要分为四大类。

第一类:超大城市集聚模式

中国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这种模式的主要代表(深圳包括在广东省)，这种模式的主要优势已经实现了高度的城市化进程，就业非农化任务基本完成，城市化速度逐渐减缓，人口

从制度因素来看，这些地区也经常实行严格的“有条件户口”，但不能阻止省际户口的转移，反映了全国大量高素质人力资本的持续注入。

第二类:外来农业人口引进模式

江苏、浙江、福建、广东等省是这种模式的代表。 这些地区具备比较高的城市化水平(低于第一模式)，处于快速增长城市化阶段，人口处于净流入状态，但人口沉淀性不强，农业户籍人口流动比重高，意味着这些地区未来常住人口市民化任务的困难

这些地区在城市群人口集聚的子中心和农业转出人口“阶梯型移动”中多是以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。

第三类:内生城市化模式

河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部地区是这种模式的代表，这些地区的城市化水平略低于全国平均水平，城市化迅速发展，人口迁移活动强度相对较低(人口迁移

这种模式总体上处于前两种模式的第三层，为前两种模式输送人口，自身的城市化很大程度上依赖于自身的内生增长和城乡之间的内部迁移。

第四类:人口逆向流动模式

我们把东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省划分为这种模式。 这些地区的城市化水平处于全国中位数，过去十年的人口流动现象非常明显，大部分是中部人口输出地，特别是农业户口人口，但自身经济的迅速发展和城市化特色也吸引了省内城乡流动和外出人口的回流。 2000年-年地区户籍所在地和常住地外来人口的比例在下降，证明了这些地区户籍人口的存在是比较明显的返回式转移。

5 .大数据立场的细分重新审视

在大数据急剧增长的今天，我们也根据腾讯、360、百度等掌握的lbs数据，进一步审视了现在中国人口移动的最新结构，这对工人和住宅企业来说，都可能有一点参考价值。

我们普通人的数据来源是百度移动，通过整理年春节7天的数据，我们整理了最新一年以来全国人口移动的喜好。

全国人口移动的集中度提高，胡熙庸线得以维持。 我们统计了前十大转出城市和转入城市的集中度。 其中转出城市生活人口规模的集中度仅为后者的一半，人口向核心区域的集中状况依然维持，而且中国1935年以来胡熙庸线的结构没有明显变化。

主要人口迁往城市仍然来自三个经济圈。 春节前十大人口分别是北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山，来自环渤海、长三角、珠三角三大城市群，近30年来人口集聚的马太效应依然持续。

最主要的人口迁移城市是中西部省市人口富裕的城市，但是非省会城市。 春节前十大迁入城市分别是重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶，其中除北京和上海外，其余城市是中西部人口输出大省的城市。 重庆、赣州、阜阳等分别是四川地区、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林是广西最大的华侨乡。

大部分主流要转移到城市，省会城市和地区核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一线城市。

除重庆、北京、上海等全国性辐射力外，来自其他主要城市人口的首要目的地是其省会和核心城市，一线城市也出现在其前十名的流入城市列表中。

这印证了人口迁移的通常规律，特别是农村生活的人口首先集中在城市群的子中心，然后迁移到核心城市，有些人口对净流出省的单核城市来说，这种吸收能力往往更强。

03

房地产区域选择思考——把握人口流动的脉络

1 .区域快速发展机会的解体

正如我们到目前为止所说的那样，过去十年人口红利带来的房地产市场机会可能越来越远，未来房地产地区的选择需要更加重视地区人口增加的潜力，其中人口流动带来的红利将由兵家争夺。

综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等地历来具备较强的人口竞争力和未来高素质人口供给，山东、河北依赖强大的教育资源在大学生沉淀水平上占据先机，从京津冀的辐射

从侧面说明了安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林不仅吸引力相对较低，人口流失严重，而且大学生吸引力方面也很薄弱，地区产业升级迫在眉睫。 表中还列出了房地产公司选择人口魅力地区的顺序。

2 .优先选择:一线城市依然具备广阔的空之间

从人口迅速发展空之间的立场出发，我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空之间，这些区域的经济迅速发展，工资水平具备极强的吸引力，而且人口具备教育程度

3 .下一个选择:城市子中心的核心城市和国家战术区域

广东、浙江、福建、江苏、广东等地区位于三大经济圈，城市化进程比较完整但依然存在，空，周边省份农村劳动力充裕，而且丰富的资源对高素质人口有很强的吸引力，这些省省会城市

并建议关注京津冀、长江经济带、一带一路等国家战术带来的部分省市人口流动方向的一些变化。

4 .进一步选择:人口移居的省会城市和区域单核城市

我们以关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等地区的单核城市为主要建议，这些省都是人口导出型地区，但作为人口流动的第一站，这些省的省会城市并不受到人口流动的困扰，工人的返回式流动 结合当地农村生活人口的城市化，这些地区经常享受双重人口红利，享受地方性高地、重庆等地方性增长。

5 .警戒选择:全人口净流出省的非核心城市

据bcl统计，全国过去人口流失最严重的区域有两个: 1、西部川渝默连绵区、成都、重庆、贵阳等少数中心城市除外的区域。 2、东部浙江西南-福建省西连绵区以山区为主，人口密度不高，经济相对不发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。

对于大部分人口外流的省份来说，人口移动的趋势是不可逆转的，其中具备人口上升空之间的城市可能很少。 以河南省为例，外出人口并非在18个省管辖市均匀分布，具有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南省的人口的41%流入郑州市，超过省内市流动人口的60%流入郑州市，

河南不是一个例子，例如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市增长背后的非要点地级市、县级市的无限衰退，可能很多开发商都要警惕。

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