【财讯】北京房价只涨不跌是神话：过去十年曾三次下跌

本篇文章3930字，读完约10分钟

帝都房价:只有不上涨是神话，过去十年下跌了三次

本文根据数据解读帝都房价，将北京房价过去十年的上涨情况分解为要点，打破帝都房价不上涨的神话，明确大家讨论房价时经常犯的错误，仅供参考。

房价上涨是许多值得注意的大问题。 遗憾的是，由于房价的特殊性(房地产本身不能移动，没有完全相同的两套房，人关注/熟悉的地区不同)，所以在同一时刻，人往往对房价的高低有不同的认识，你认为房价现在 不同的关注点是大家对房价的认识和基本上不能继续很多讨论。 本文根据数据解读帝都房价，将北京房价过去十年的上涨情况分解为要点，打破帝都房价不上涨的神话，明确大家讨论房价时经常犯的错误，仅供参考。

1 .平均单价很容易得到，是很多人容易得到，最容易理解的数据

问题图来自链网。 这个网站根据每套房的成交价格进行北京房价的统计，可以按城区/商圈/小区细分。 根据链家的统计，北京年2月的二手房(没有特别证明的情况下，本文指住宅，最新价格都是年2月更新的)的平均价格为41867元/平方米(为了方便阅览，以下简称元)，比上个月上涨了3.07%

具体来说，现在房价最低的区是房山(怀柔、平谷、密云无数据)，平均价格为20735元，最高的是西城71442元，过去一年间为26.53% (涨幅比北京整体高出约6个百分点，最新公布的3月数据为78267 最高的是金融街104341元，过去一年上涨了26.96%，绝对价格很高，但涨幅几乎与整个西城持平，这个领域最高的地区是有名的“中海凯旋”，现在单价是138594元。 但是，过去一年的涨幅不到10%。

2 .但是，平均价格有很大的限制，特别是某一具体大楼的特定时间的价格

有买卖二手房经验的奶酪们知道，阴阳合同的普遍存在(逃税是首要原因，平均来说二手房交易税是整体房价的5%-10% )，经纪企业的中介合同交易价格可以反映市场状况。

但是当我们讨论具体的楼盘价格时，请注意平均价格容易偏离。 例如，在前面提到的西城区，现在价格最低的商圈是“白纸坊”，现在平均价格为47750元，过去一年的涨幅为19.09%，似乎没有问题。 细看，这个地区有平均价格看起来很低的小区崇效小巷，平均价格为35762元，只不过是西城区房价的一半，低于北京整体的平均价格，可以判断这个价格几乎不正确。 最后，我发现这个小区在连锁系统中只成交了三次。 分别是-年，单价在2.3万到4.3万之间不同。 也就是说，这个价格近两年没有更新了。

回顾西城最高的金融街板块，包括中海凯旋在内的很多小区一个月都没有成交。 由此可知，正确测量房价及其变动是非常困难的。 这与房价的特殊性没有关系。 例如，房地产不能移动。 没有完全一样的套房。 交易不频繁，很少重复交易。 从北京整体来看，每年二手房的成交量在全部住宅总量的5%以下，也就是1000套房的小区，一年成交50套是很高的水平，也就是每个月成交3、5套。

特别证明:本人不是链家，相关数据的详细计算规则不明，上述说法不一定正确，也不是链家数据正确性的吐槽。 相反，链家北京的二手房数据可能是我们能公开的最准确的数据。

3 .平均价格的最大问题是测量涨价有很大的限制。

如果原始数据正确的话，还可以相信反映了作为平均价格的大楼的房价水平，但平均价格最大的问题是，使用它容易误判房价的上涨。 理由如下。

(1)统计局和房管局公布的北京新房的平均价格低于普遍感觉，涨幅更不可见

以北京新房的平均价格为例，1999年统计局的数据为4787元，到2004年为止还是4747元，6年间没有上涨。 房管局的数据从2007年开始比较完整，但年也是27114元，大大低于普遍的感觉(很多媒体总是盯着高端楼盘，认为北京的房价全面突破了10万美元)。 。

从涨幅来看，更奇怪，根据年房管理局的数据，北京的涨幅只有8%，统计局的数据涨幅达到21%。 2009年北京房价没有下跌，但普遍感觉年住房管理局的数据下跌了4%，年统计局的数据下跌了11%。 年是限制政策频发的一年，当时的房价逐步完善，但根据统计局和房管局的数据，当年新建房价的平均涨幅达到30%和39%，明显高于被认为房价倍增的2009年，两个数据分别

(2)销售平均价格只反映当时的成交状况，极容易受到成交结构的影响

统计局和房管局发布的新房平均价格都是同步出售的新房平均价格(前者是开发商报告的，后者来自房管局的交易备案，因为新房交易合同是真实的，通常认为后者更可靠)。 由于不合并期销售的房源不同，因此这一期的价格和前期的价格上涨不能明确房价的上涨。

例如，房价上涨只是房源位置的变化，2009年以来，五六环之间的新建成交面积比例逐年上升，从最初的39%上升到每年的55%，六环外也可能逐年上升。 四环以内的成交面积不到10%，四五环之间也不过9%。 因此，年房价与2009年相比，新房平均价格从14465元上升到27114元，涨幅为87.4%，低于很多人的心情，但整体房子越来越远，五六环之间新房的平均价格为11737元

(3)即使是同样的楼盘，销售平均价格的变化也不能正确反映房价的上涨

年有卖了10年以上的项目。 海淀区的“神盘”华润万樫府(以前被称为樫树湾)从2006年开始的当初的8000多元开始，超过了6万元，比2009年上升了一倍以上。 这个涨幅和大家的心情一样，但还不正确。 比如2008年，普遍感觉房价下跌了，但橡树岭湾的平均价格还有点上涨。 2009年，普遍感觉房价上涨幅度很大，但年平均价格只上涨了3000元。 年，虽然市场发生了变动，但房价从去年的18954年上升到了3万+，涨幅约达到了70%。 这个例子进一步表明平均价格在某个时期变动，不一定能正确反映成交量。

再举一个例子，万科长阳半岛将于去年7月首次开设，当月的平均价格为13650元/平方米。 作为近郊房山的第一个大盘，下半年多次开盘晒太阳，创造了当年的销售记录。 年初，有报道称，其最新成交平均价格超过3万元，即将开始的新产品，估计将达到3.7万元。 但是，从每月的数据来看，从年到年4月，平均价格在18000元左右变动(多个月的成交量不到10套)。 但是，去年6月上涨到25000元以上，之后半年稳定下跌，从去年4月开始持续上涨到现在的30000元以上。

以上例子充分表明，平均价格在反映价格水平及其上涨方面有很大的限制，容易受到本期成交结构的影响。 在一个楼盘或成交不活跃的地区，容易受到交易房源的影响，按一个月的尺度测量，即使是非常受欢迎的楼盘，成交量也不太多。 例如，在万科长阳半岛，几乎每年都是北京市销售前10位，但几个月的交易不到10套(甚至是2个月零成交)，不同月份成交平均价格的变动不明显，根据短期成交价格的上涨来评价房价的上涨 不同朝向和楼栋的房源，交易价格差异在10%以上是普遍现象，这个月卖南向的房子的话，平均价格是18000，下个月买的北向的房间，价格是17000，看起来价格下降了，但实际上可能在上涨。

4 .目前很难有大众普遍认可的房价指数，但它是衡量房价上涨的最合适的工具

年，因出版《非理性繁荣》、预言网络泡沫而闻名世界的经济学家罗伯特·希拉教授获得了诺贝尔经济学奖。 在房地产行业，希拉教授与人共同发明了美国众所周知的“case-shiller”房价指数(现在是世界上最大的指数制作企业标杆-道琼斯的一员)。 正如股价指数成为证券市场的指南一样，各国也用房价指数反映了房价的变化，但如何编制房价指数几乎是世界性的课题。

现在，包括国家统计局在内的多个机构都用房价指数的方法进行指数化，以下是我们能找到的两个机构的指数状况(不公布机构名，大家就不吐槽)。

根据近十年的数据，两个机构公布的指数涨幅差异明显，但反映了帝都房价的整体上涨，可以看到房价涨幅的变化，而且大部分时间以同样的涨幅下跌，反映了帝都房价的上涨变化 以一个机构的数据为例，得出以下结论。

(1)过去十年，帝都的房价不仅上涨了，而且出现了三次明显的调整。 分别是2008年下半年、年下半年到年初、年(全年有1、2个月的低迷期，首次出台限购政策，但价格下跌不明显)。

(2)从调整时间来看，每次调整通常不到1年，最长的是从最近一年4月到年1月，下跌了10个月，其他通常只下跌了半年左右，即购买室的黄金窗口期间。

(3)从下降幅度来看，仅在2008年出现超过10%的下降幅度(但是去年的上升幅度接近70% )，其他几次的平均下降幅度只有5%左右，最近的下降时间长，但累积下降幅度为8.2%，从去年3月到去年3月，2年的上升幅度为40

5、二手房月平均成交量约1万套是北京房价的敏感值，超过后房价上涨的可能性很大，反之亦然。

对普通买家来说，指数可能没有那么直接，但你可以知道房价的整体上涨情况。 其实，另一个指标可能比较直接。 那是二手房的成交量。 与新房不同，二手房的成交量基本上与供给量、可销售量(即开发者推盘量)无关，不易受到盘结构的影响。 根据2009年的数据，1万套是北京房价的敏感值，成交量持续超过1万套的话房价很可能会上涨，反之亦然。 例如，在年7月-8月、年4月、年4月等几个时间点，成交量下降到1万套后，房价逐步调整。

结语:对于有意买房的人来说，明确不同形式的价格很重要，更重要的是，根据指数可以可靠地发现，帝都的房价不仅不会上涨，而且上涨的幅度和时间明显多于下跌，根据地区的不同。 知道有上涨和下跌可能是对我们北京房价的最重要的评价。 个人买房子，不需要知道供求关系、货币和房地产限制政策、经济动向等影响房价的各种各样的复杂问题，但如何看待房价、如何选择不同的房子可能是决定的第一步。