“透视中国房地产私募基金的未来”

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未来房地产投资基金将沿着三个层面的方向快速发展:更加集中的定位、更加多元化的投资和基金结构以及更加灵活的盈利模式，以及越来越多的房地产私募基金，有越来越多的知名例子和金融创新，为广大投资者带来更稳定的投资回报。

2009年以来，房地产私募基金越来越广为人知，通俗易懂的盈利模式远远超过了银行存款利息的投资收益，对拥有富余资金的多位投资者具有吸引力。 到底这些带有神秘色彩的房地产私募基金在哪里是神圣的，是如何发挥作用的呢？

其实房地产私募基金并不是新的。 国外有以房地产项目为首要投资目标的私募基金。 相对于美国几十年的快速发展历史，国内房地产私募基金只在近年兴起，但规模扩张非常迅速。 2009年以前，在国内外资房地产基金最为活跃、年来国家房地产调控政策持续挤压和国内外经济环境低迷的情况下，房地产领域原有融资渠道不断收窄，但民营房地产基金却强势产生，获得了快速增长的机会。 根据清科研究中心的数据，全年共完成94笔房地产基金新增募集，比上年增长40%。

房地产私募基金的投资方法有那些

房地产投资基金的类型根据投资方法的不同，可以分为权益型、抵押型和混合型。

其中，权益型投资通常直接或间接投资于房地产项目，其收入来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值利润，权益型投资往往参与项目的运营管理过程，利润必须取决于项目的实际运营情况

担保型投资向开发商借钱获得固定收益，募集的资金提供抵押贷款，参与抵押贷款，通过购买房地产贷款支持证券的方法投入房地产开发项目，收益来自房地产抵押贷款的利息，与项目实际收益关系不大。 目前，国内人民币房地产基金大部分以抵押型投资为主。

混合型是介于权益型和抵押型之间的房地产投资基金，兼具权益型和抵押型双重优势，提供房地产贷款服务，自身也拥有部分房地产产权。 理论上讲，混合型房地产基金可以为股东提供房地产增值的机会，提供稳定的贷款利率，但由于比例难以划分和风险分割，实践中这样的结构很少。

正规房地产投资基金通常不承诺本担保，而是以预期收益率作为项目选择标准。 除非是设立专门的管理账户以保障投资者资金安全的房地产项目为投资标的，以资产抵押和股权质押等形式进行风控的商业性房地产运营基金或特殊约定，否则一般不按月付息，而是根据投资的项目周期按年付息。 当然由于房地产投资基金的收益率通常远远高于银行存款收益率，也存在一定的风险，如果投资的项目出现问题，投资者也会遭受损失。

房地产领域面临着悲惨的结局

统计局数据显示，年1-6月，全国房地产开发投资36828亿元，比去年同期增长20.3%。 1-6月，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

8月全国房价也再次迎来大幅上涨，房价环比上涨最多的城市为上海和广州，涨幅均为1.7%，北京以19.3%的同比涨幅位居全国前列，与年初制定的“基本稳定”的房价调控目标逐渐远离。 加上最近各地的国王层出不穷，推测房地产的春天到了。

我们抛开具体的房价上涨问题，把房地产放在经济大背景下看，发现我国现有的房地产市场现状将面临破局。 2000年以来，房地产政策推动了波澜壮阔的房地产上涨行情，也带来了相应的负面效应，因此，如果放任房地产市场继续这样快速发展，可能会产生深刻的影响。 目前，政府在制定房地产政策时面临以下问题。

(一)货币蓄水池溢出和资本外流；

我国货币供应量指标m2已突破100万亿，举世瞩目的是，物价增长还在人们负担范围内，是由于房地产价格持续上涨，房地产资产成为天量货币蓄水池，目前我国房地产价值已超过100万亿，接近全国gdp的3倍。 几年前的“大蒜你狠”“豆君在玩”等农产品价格暴涨的背后，是富裕的社会闲散资金在一些农产品上进行投机活动造成的。

但是，根据历史规律，没有不下跌的市场，如果房地产价格开始上涨或下跌，大量资金将撤出房地产行业，流入其他行业，导致物价上涨或流向海外，资本外流，对国民经济造成严重的负面影响。

(2)地方政府的卖地财政难以为继

地方政府通过卖地作为财政收入重要来源的方法在全国非常普遍，但土地越少地价越高，枯竭卖鱼难以作为首要财政收入来源，地方政府必须寻找新的财政收入来源以适应日益庞大的财政支出

(3)高房价明显削弱了制造业的竞争力

土地和不动产是最基本的生产和生活要素之一，不动产价格的持续上涨使生产价格上涨。 尽管直接体现了厂房、办公室、土地等生产要素价格的上涨，但间接体现的生活价格上涨导致的员工工资和原材料价格的上涨，继续削弱着我国制造价格的特点。 这些因素加上越来越高的环保价格、不断升值的人民币等因素，对制造业特别是出口型公司的打击是沉重的。 实业环境恶化还会导致公司房子减少实业投资，向房地产等高收益领域投入越来越多的资金，加剧产业空的去心化。

(4)金融风险与社会稳定

年全国房地产开发投资7.18万亿元，以30%自有资金投入70%债务融资计算，这部分有5万亿债务，不包括存量房地产抵押融资和建设工程融资，房地产相关债务在金融体系中占较高比例，一旦领域发生较大波动，金融风险将加剧。 而且，越来越高的房价加剧了阶层分化，普通工薪阶层无法购买住房，贫富差距进一步拉大，也增加了社会的不稳定性。

面对以上诸多问题，政府也不能继续放任房价上涨，未来的政策还将等待高层调整，但房价大范围普及、房价涨幅抑制和部分杠杆过高的房地产公司将面临破产，甚至局部金融风险

房地产基金未来快速发展的机遇与方向

未来房地产领域的方向变量很多，但并不意味着房地产领域没有投资机会，房地产基金将面临困境。 事实上，美国到了20世纪80年代末期，由于全球经济危机的出现，机构投资者集体提取资金，市场上出现了大量因无法偿还贷款而抵押的房地产。 此时，许多高质量资产必须廉价出售，美林、高盛等投资机构看到了这千载难逢的商机，开始私募房地产基金抄底市场，国内未来也有同样的机会。

未来房地产投资基金可能有三个层面的快速发展方向。

(1)更集中的定位

随着房地产领域生态结构和政策环境的变化，房地产基金竞争也加剧，聚焦于部分地区、部分行业的基金，由于资源反应更加集中，将更加具有特点。 目前，与专门用于收购烂尾楼、办公楼、商业房地产、土地整理与保护的房地产基金相比，未来这样的基金更具竞争力。

(2)更多样化的投资和基金结构；

目前，国内房地产基金大部分以抵押贷款或权益投资的形式投资项目，即使以股票的形式投资，也大多是明股实债。 未来的投资结构和模式有望出现转型优先股、优劣后的层级结构设计、控股收购型积极治理等投资结构越来越普遍，国外常见的reits等模式在租售比恢复到较为合理的水平后也将高速发展。

(3)更灵活的盈利模式

目前，国内房地产基金大部分采用固定收益的方法盈利，随着房地产调控政策的出台和房地产领域结构的变化，单纯依赖于加息的盈利模式将越来越没有性价比。 盈利模式的提升可以通过更集中的模式实现，如并购后的整合高价销售。 可以通过加大杠杆提高收益率等更灵活的交易结构更创新的盈利方式，如建设工程、物业管理、销售代理等多种玩法获得收益，更灵活的盈利方式不仅可以获得项目派生收入，还可以降低项目还款风险。

随着房地产私募基金的迅速发展和成熟，未来国内将会出现优秀的房地产私募基金，越来越多的知名例子和金融创新，将会给广大投资者带来更稳定的投资回报，引起我们的关注。 (林云汉上海益嘉投资管理有限企业合伙人)

■资料链接

不动产投资基金

房地产投资基金是指参与房地产收购、开发、管理、经营、市场营销获得收入的集合投资方法。 房地产投资基金通过发行基金证券的方法，募集投资者的资金，向专业人士从事房地产或房地产抵押贷款的投资，追求投资期限长、稳定的连续性收益。 基金投资者的利益是不动产基金拥有的投资权益的利益和服务费用。 房地产投资基金的组织形式可以以任意合法的集合制度的形式存在，如股份有限合伙企业、契约型基金等。