审理财产纠纷有了新的规则

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近年来，随着我国住房制度改革的深入，涉及产权和利益的纠纷数量不断增加。由于缺乏详细的法律规定，地方法院在审理此类纠纷时有不同的标准。经过几年的起草和制定，最高人民法院最近发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体适用法律的解释》，将于今年10月1日起施行。

据报道，在《物权法》等法律规定的框架内，这两个司法解释涵盖了审理房屋产权纠纷中的一些热点和难点问题，有利于统一审判标准，妥善处理房屋权属和物业服务纠纷。

您也可以在没有获得房地产许可证的情况下识别所有者

“所有人”是《物权法》第六章的基本概念之一，但法律并未对此作出规定。在现实生活中，基于与建设单位买卖商品房的民事法律行为，存在大量买受人合法占有和使用专有部分，但仍未依法登记所有权的情况。如果仅仅以我们是否依法登记并取得所有权作为界定所有权人身份的标准，就会与现实生活发生冲突。

新颁布的司法解释规定，依法登记或根据有效法律文件、继承或遗赠、合法建房等方式取得专有部分所有权的人。，应被承认为业主。

同时，司法解释规定，根据与建设单位买卖商品房的民事法律行为，合法占有建筑物专有部分，但未依法登记所有权的，可以认定为所有权人。

出租和出售停车位必须首先满足业主的需求

司法解释明确，业主可以要求住宅物业公司公布和查阅以下信息和资料:(1)建筑物及其附属设施维修资金的收取和使用；(二)管理规约、业主大会议事规则、业主大会或业主委员会的决定和会议记录；(三)物业服务合同、总部分的使用和收入；(四)建筑面积内规划用于停放汽车的停车位和车库的处理。

根据司法解释，建设单位按“分配比例”出售、赠送或出租车位、车库时，应首先满足业主的需求。“分配比例”是指由规划确定的建筑分区内规划用于停放汽车的停车位、车库和房屋数量的比例。

在识别业主对建筑物的区分所有权方面，司法解释列举了停车位、摊位等。属于专有部分，以及外墙、屋顶、通道等。属于普通零件。

“房屋转营业”必须经整栋建筑的所有人同意

《物权法》第77条明确规定:“业主将住宅变更为餐饮、娱乐等商业用房的，应当征得所有相关业主的同意”。然而，究竟什么是感兴趣的所有者呢？《物权法》没有对“利益”做出明确的解释。

新颁布的司法解释明确规定，当业主将房屋变更为商业用房时，建筑物内的其他业主应被认定为《物权法》第77条所称的“利害关系人”。在建筑物区分内，如果建筑物外的所有人声称对自己有利益，他应证明其房屋的价值和生活质量已经或可能受到不利影响。如果把房子改成商品房的业主在大多数相关业主的同意下为自己的行为辩护，他将不会得到支持。

房子空家也要交物业费

如果业主拒绝支付物业服务费用，因为他提出他不需要，或因为他出国而不享受物业服务，该怎么办？

据最高人民法院人民法院负责人介绍，在实践中，当物业服务企业按照协议和规定完全履行了相应的义务时，一些业主辩称他们没有享受到物业服务企业提供的服务，例如，业主声称他们没有享受到服务是因为他们出国了，或者不需要接受相关的物业服务，例如，低楼层的业主声称他们从来没有乘过电梯。此时，只要物业服务企业按照合同提供相关服务，业主基于上述理由提出的抗辩就是滥用权利，损害了业主的自治机制和物业服务秩序，不应得到法院的支持。

拖欠物业费不影响财产的解除

虽然法例明确规定，业主的专有部分占楼宇总面积的一半以上，业主人数的一半以上，物业公司可在业主同意下被解雇，但物业公司往往以拖欠物业费为理由，拒绝离开社区。

司法解释明确，业主大会作出解散物业服务企业的决定后，要求终止物业服务合同，法院应当予以支持。物业服务企业向业主委员会主张物业费用的，人民法院应当告知其与拖欠物业费用的业主分别主张权利。

合同终止后，业主委员会要求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房及相关设施，人民法院应予支持。物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由，拒绝退出物业服务区域，要求业主在物业服务合同权利义务终止后支付物业费用的，法院不予支持。