【财讯】拖欠业主半年租金 武汉北冰洋城市广场商铺分割销售暗藏风险

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拖欠业主半年租金武汉北冰洋城市广场商店分期销售风险

杨玲玲，张家振

“低投资、高收益、一敷养三代”“投资只有10万件，稳定收益率达到12%左右”。 北冰洋集团控股公司武汉吴家山市场物业管理有限责任企业(以下简称“吴家山市场企业”)开发建设的北冰海城市广场公布的投资回报率非常令人感动。

但是，北冰洋集团当初约定的“售后服务”的高额回报，现在在企业的资金问题上很难实现。 多家商店老板表示，截至今年1月，北冰洋集团老板没有退还房租，拖欠了6个多月。 业主不完全统计显示，无法及时获得售后服务租金的业主超过1100户。

另外，在北冰洋的城市广场，也有非法分割出售3层全体商店的嫌疑。 “在手续不完全之前，对外销售了一部分第三层的商店，在第三层出售的房屋不能提交合同了。 》武汉市东西湖区城乡建设局表示，开发商正在办理相关调整手续，但目前3楼没有分期销售条件。

6月29日，吴家山市场企业法人代表黄利军在接受《中国经营报》记者采访时表示，以前企业主要依靠借款融资进行租赁，但受整体经济下行的影响，融资渠道不通畅，企业发生了资金不足的问题 “企业和政府积极组织各种力量处理这个问题，计划调整百货公司三楼的店铺处理生产票，向银行贷款处理资金问题。 ”。

售后服务下降空

北冰洋城市广场位于武汉市东西湖区吴家山东吴大街和四明路的交叉路口，是东西湖区第一个集购物、休闲、饮食、娱乐为一体的一站式综合购物中心。 这个项目年开盘，商店面积20~60平方米，当时价格为每层平方米40000~50000元，每层平方米20000~30000元。

查询工商资料，吴家山市场企业由北冰洋集团和东西湖地区经贸国有资产管理有限企业分别出资625万元和375万元成立。

吴强(化名)于去年12月4日购买了北冰洋城市广场的商店理财产品。 “当时消费了45万元的投资楼层3-3032号，面积为15平方米，租赁期为3年。 ”。 他告诉记者，他去年10月没有收到运营企业方面支付的租金，因此提出了终止合同的申请，要求返还合同本金。 但是，北冰洋方面因资金不足无法返还每月的房租，所谓的售后服务变成了“空头支票”。

不仅如此，记者采访得知，北冰洋城市广场的开发者吴家山市场企业涉嫌非法分割销售整个商店。

比较业主的投诉，武汉市东西湖区城乡建设局回答说，北冰洋城市广场项目于年取得武汉市商品房预售许可证，1~2楼为分户销售，第3楼的计划对整体销售至关重要。 年上半年，开发者进行了项目计划的变更手续，将原来的计划设计分割成一个独立单元的第三层，分割成几个产权单元。 手续不完备之前，对外销售部分第三层商店，第三层销售房屋不能提交合同了。 开发者正在进行相关调整手续，但是现在3楼没有分割系统的销售条件。

“调查验证后，该公司要求提交整改通知书，立即停止销售行为的计划，在完全的3楼分割手续前以拆除零店铺的形式对外销售，展开整理整顿，提交自我调查状况报告，通知购买者，将违反的收款 》武汉市东西湖区城乡建设局。

我怀疑资金链危机

根据最近的访问，北冰洋的城市广场一楼生鲜市场的人气很足，从每天川流不息的客流来看，发现这个基准购物广场已经坑满了不容易。

“我住在隔壁，看到上班时间从这边过去，商店生意火爆，旁边的另一个购物中心根本没法比，所以我决定买那家店，谁认为资金链断了？ ”直到去年10月，宋先生一直在购买北冰洋城市广场的商店。

与其他虚拟产权商店的经营管理方法相同，北冰洋城市广场的商店也以包租的方法进行经营管理，业主和房地产企业设立的商业经营管理企业武汉福特茂房地产服务有限企业(以下简称“福特茂企业”)签订委托经营合同

根据小宋和福特茂企业签订的委托经营合同，北冰洋城市广场商店包租赁期限为10年，年1月1日至2025年12月31日，福特茂企业定期向小宋支付租金利润。

位于吴家山中心的商业区、周边大楼林立，人口密集的百货商店，可以说占有风景，很受欢迎。 “无论地理位置、客流量、百货商店的业态、商户的稳定性，北冰洋城市广场在吴家山商圈都具有很强的竞争特征。 ”。 宋先生告诉记者，项目运营者多次通知业主，租金利润无法支付业主的租金，企业处于长时间损失状态。

在北冰洋城市广场9楼的办公室，福特茂企业的刘姓负责人在接受本报记者采访时表示:“企业每年的营业收入为2400多万元，运营费用为1700多万元，1年也有600万~700万元的利润，投资者的兑付资金有30万元。 现在，在企业资金链断裂、银行也提取贷款的情况下，现在正在与银行协商增加贷款和销售产权等方法来处理这个问题。 ”。

“一直与业主方协商，初步方案报告武汉市东西湖区经信局审查，召集业主召开座谈会协商具体事项，运营企业收取租金后，对前期借款进行全部兑付”刘先生表示“目前达成的初步

关于北冰洋城市广场面临的资金问题，黄利军向记者表示，依靠百货公司借款的收入不足以返还业主租金，以前企业主要依靠借款融资偿还借款，但受到整体经济下行的影响，融资渠道不通畅 “企业和政府正在积极处理这个问题，对于百货公司三楼的商店，为了向银行贷款，计划调整生产票。 ”。

武汉市东西湖区城乡建设局多次就公司方面进行协商，但据悉由于北冰洋集团的资金严重不足，后续退款没有长时间进行。 “企业的工作地点多次搬迁，负责人也频繁更换，现在不知道该找谁”吴强无奈地说。

对于商店所有者对北冰洋集团资金链问题的疑问，记者多次拨打北冰海集团董事长汤明越的电话也没有人回应。 武汉市东西湖区经信局负责人杨东升也拒绝应对北冰洋集团及其子公司的资产状况审计结果和商店租金问题的具体解决办法。

虚拟所有权式店铺分期销售风险

将大型商业项目分割为没有物理空之间分割的多个小面积单元进行销售，投资者拥有店铺的所有权，但不是独立经营，而是以租赁和经营委托的方法由第三者经营采用，投资者获得租赁利润和分红利润即可

中投房地产领域的研究者殷旭飞在接受本报记者采访时表示，这种商店的销售空之间不是物理状态的空间分割模式，而是商店全部权利量的抽象分割，各投资者享有百货公司整体相应的价值份额。

殷旭飞说，在资金链紧张、其他一般融资方法受阻的情况下，百货公司的开发商一般倾向于选择“虚拟产权商店”的形式。 这种形式对百货公司的后期收益有一定的影响，但前期可以大幅缓解百货公司的资金压力。

“虚拟所有权商店”的风险是，尽管购买者享有店铺的所有权利，但店铺的所有权利量都是抽象分割的，因此购买者行使所有权利受到很大限制。 殷旭分解认为楼层的分割和实际的经营卖场不一致也会给投资者后期的独立经营带来麻烦。 例如，投资者购买的楼层有成为通道的，也有成为楼梯的，很难恢复自营。

“那就像‘定时炸弹’，蕴藏着风险。 ”殷旭飞认为，投资者享有商店的所有权利，但很难行使所有权利，如果百货公司的运营有问题和破产，投资者的损失很大，无法得到预期的租金和红利收益，转让商店也很困难。 现在，“虚拟产权式商店”的纠纷频发，但现在的法律对“虚拟产权式商店”投资者的保护力度很低。

业界相关人员对于想要购买“虚拟产权式店铺”的投资者来说，需要更全面地理解承担收益和租赁责任的主体的经营管理能力，判断店铺的地理位置、急速发展空之间等，否则面临很大的风险时，

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