【财讯】招商蛇口“招婿”开发太子湾项目 昔日龙头逐渐掉队

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招商龙头“招夫”开发太子湾项目的老领导陷入了变革的困境

翁涛，童海华

赵毅曾经为房企业第一梯子招商局水龙头工业区控股有限公司( 001979.sz，以下简称“招商水龙头”)，为了加速开发所具有的“金山”，用公交卡的方法中国国际海运集装箱(集团)有限公司)

11月24日，据招商龙头发布，集中集团四个子企业合计金额63.20亿元，成为商业49%股权增资项目、商业49%股权增资项目、乐艺业51%股权增资项目、商业51%股权增资项目的最终投资者

招商龙头表示，用增资扩股的方法引进合作方是为了加快深圳水龙头太子湾区的开发速度，招商水龙头的上述四个子企业分别拥有的地块是dy02-01、dy02-03、dy01-04、dy03-02的土地。

《中国经营报》记者实地访问深圳南山区蛇口太子湾区时，现场施工了很多工地，土地基本平坦，有些工地已经建设主体工程，现场招商房地产的员工对记者说，现在建设中的第一是住宅和办公室

本报记者就太子湾整体项目开发的进度和如何加快上述分区的开发等与招商水龙头进行了采访，但在发布新闻之前没有回信。

“挑女婿”加快项目开发

坐在炽热的深圳蛇口太子湾区土地上，招商水龙头这次引进合作者被视为“招夫”。

公告指出，集中集团四个子企业集星迅速发展，集盛迅速发展，集宇迅速发展，集宇迅速发展，分别为约15.49亿元、约16.20亿元、约6亿元、约25.51亿元，为商业金融业49%股权增资专业

深圳房地产研究中心的李宇嘉研究员认为这次交易与招商水龙头重建水龙头有关。 因为水龙头工业区和码头现在到了更新升级的时候了。 这次共同开发的区划与商业住宅、事务等行业相关，需要投入工业区和码头的基础设施，因此如果没有不动产，很难涵盖项目开发价格。

北交所提出公告要求，商融置业等4家意向投资者或其母公司年终公司净资产在人民币100亿元以上。 据年报报道，集中集团年末净资产达432亿元。 招商局集团拥有集中集团24.58%的股份，因此在某种程度上，集中集团和招商龙头两家公司是兄弟企业，这次增资构成关联交易。

值得注意的是，商融置业等拥有的4个地块是招商龙头年竞争获得的，但历史价格低，深圳商业用地价格涨幅大。 这是因为得到了很高的判断附加值率。 其中，商融置业判断附加值率5272.87%、商泰置业判断附加值率5521.54%、乐艺置业判断附加值率1821.31%、商启置业判断附加值率8070.45%。

以深圳乐艺置业为例，该企业现有资产账面价值7933万元，净资产账面价值3000万元，判断后资产6.26亿元，净资产5.76亿元，总资产判断值附加值率达到6.9倍。 其中库存判断附加值率超过了11倍。

商业金融业等4家企业拥有的4个地块编号分别为dy02-01、dy02-03、dy03-02及dy01-04，总占地面积为3.99万平方米，总可建设楼宇面约为24.6万平方米，商业、事务及商务人员

早在9月，太子湾在其他4个地块的开发中，招商水龙头就采用了同样的方法。 同年12月，新世界的迅速发展是合资方法，负担约91.568亿元，宣布与招商龙头共同迅速发展太子湾领域的四个地块。

该对策研究院院长助理张宏伟访问时，对于招商龙头这个不可撼动的占地数万平方米的大致项目，需要引进多元化公司，为了加快资源的整合和开发，后续将与港口地区产业的迅速发展、可销售的房地产价值保持一致

规模扩张压力相反

曾经是“招保万金”四大住宅企业之一的招商房地产，现在已经逐渐脱落。 根据公开数据，年前10月保利销售额为3348亿元，万科销售额达到4856亿元，但招商水龙头为1329亿元，在领域规模化竞争中落后的招商水龙头正在加速。

申万宏源最近的研究报告显示，第三季度龙头住宅企业销售增速稳定，整体销售远远超出领域。 在高周转战略下，价格交换量取得了良好的效果。 领域集中度的上升是长时间的逻辑，大者在恒大弱市下更明显。

中原地产首席分解师张大伟认为，从现在的销售数据来看，年标棒房企业刷新历史记录是必然的，但从整体来看，上升速度明显低于年会。 随着房地产限制的推进，住宅企业出现了业绩上升和无力感。

在今年3月的招商水龙头业绩发布会上，招商水龙头董事兼社长许永军表示，至今为止企业负债率的上升主要是年为“快速发展年”，因此年应追求质量、利益、规模，追求杠杆，将基本杠杆控制在45%以内。

据招商水龙头半年报报道，资产负债率达到77.12%，比年末增加7.4%。 把持续债务作为债务的话，从66%上升到83%，主要是由于企业积极购买土地和漳州项目表现出来。 据悉招商水龙头今年上半年保持了很大的土地投资力，销售金额为751亿元，但以总地价604亿元获得40个项目，扩展了项目资源751.33万平方米。

张宏伟指出，在现在的市场环境中，仅从规模大小来看公司的迅速发展是值得探讨的。 一年内，住宅企业持续扩大规模可能会带来经营风险，特别是杠杆充分使用的话，资金压力会变大。

据悉，今年第三季度，招商龙头在握和销售增速上放缓。 其中第三季度招商水龙头共计增加了16块土地。 其中7月份为8件，8月份为6件，但9月份只有2件，土地金额下降到11.1亿元，创下了年内单月土地的最低记录。

申万宏源数据显示，招商龙头虽然因第三季度销售增速下跌，但仍高于领域平均水平。 年1~9月企业完成销售额1163亿元，销售计划1500亿元的78%。 到第三季度，企业利息负债率29.2%，利息负债规模约1223亿元，短期贷款金额434亿元，环比增加80亿元，手货币资金511亿元，环比减少109亿元。

“快速转向”下变革的困境

为了降低价值成本，提高效率，招商龙头将年定义为“改革年”，强调“有质量的规模”，比较调整了土地战略、组织结构。 其中，快速周转问题被管理层反复提到。

招商龙头财务副社长兼运营管理中心社长李石芳表示，年将从改善影响roe (净资产收益率)构成的重要指标着手，通过提高周转速度、改善现金流等措施保证roe整体的1%的提高。

数据显示，~年，招商水龙头的库存周转率分别为0.28、0.35、0.34。 规模相近的住宅企业，如旭辉最近三年的库存周转率维持在0.6以上，新城控股、中国金茂在年末也双双达到0.55，招商水龙头的周转水平明显下降。

年末重组上市以来，招商水龙头探索了“前港、中区、后城”产业的快速发展模式，以变革为目标。 11月12日，招商水龙头全部资金周转运营的深圳水龙头游轮母港迎来开港2周年。

易居研究院智囊团中心研究负责人的严跃进认为，邮轮产业的快速发展符合现在文化旅游的诉求，有赖于招商龙头比较成熟的园区经济和港区的快速发展基础。 从住宅销售来说，现金流量的回收速度确实很快，但像深圳水龙头等这样迅速发展这样的产业，也是一种新的产业模式。

以水龙头邮轮母港为原点，招商水龙头初步完成深圳、厦门、上海、天津等沿海城市邮轮母港布局，将来实现全国港口布局，构建邮轮全产业链。 尽管如此，巡航产业的收益状况尚不清楚。 据招商龙头半年报报道，邮轮板块收入仅为1.25%； 从全国来看，邮轮产业的各个环节还必须迅速发展。

据招商龙头半年报报道，房地产开发、园区运营和邮轮产业收入占总营业收入的比例分别约为84.19%、14.55%、1.25%，以前传递的房地产开发依然是第一大收入来源。

张宏伟认为，招商龙头房地产开发与园区开发、邮轮产业三类业务之间是协调快速发展的问题，房地产开发项目可以在短期内迅速获得现金流，而园区开发与邮轮产业是这个地区经济长期稳步发展的要素

深圳前海、水龙头的土地是招商水龙头是广东港澳大湾区战术布局的重要部分，此外，这些土地的价值红利也是在市场想象的空之间给予的，如何释放这些土地资源的巨大利益，是招商水龙头

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