2018年Xi市深化住房供应侧结构改革实施方案通知

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Xi市人民政府办公厅关于印发《Xi市深化房改实施方案》的通知

Xi市深化住房供应侧结构改革实施方案

为深入贯彻党的十九大精神，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购结合的住房制度，落实住宅用地“两个20%”原则，推进共有产权住房建设，深化住房供应侧结构改革。根据《Xi市深化土地供应方体制改革实施方案》(狮子[2018]19号)，" Xi市、

一、总体要求和工作目标

(1)一般要求。

以习近平建设有中国特色社会主义新时代为指导，全面落实党中央、国务院的决策部署，坚持以人为本的发展思路，坚持“房子是用来居住的，不是用来投机的”的定位，紧紧跟随“赶超”、“聚焦369，振兴Xi”和建设国家中心城市。深化土地和住房供应方面的体制改革，加快建立多代理供应、多渠道担保、租购并举的机制。

(2)工作目标。

深化房改，严格执行住宅用地“两个20%”原则。自2018年以来，全市20%的住宅用地已用于建设公共租赁住房(以下简称“公共租赁住房”)，重点解决城市低收入住房困难家庭、各类人才、大学毕业生、农民工住房问题及相应的子女入学和医疗等配套问题；20%的住宅用地用于建设“双限房”,地价有限，售价有限。它以共有产权的形式，解决了中等收入以下住房困难家庭和各类无房人才的住房问题。

推进产权共有住房制度改革，加快产权共有住房制度建设，降低中低收入住房困难家庭和各类人才购房门槛，培育“租买”住房消费理念，形成产权共有、住房保障、人才住房和房地产市场精细化调控相结合的新型住房制度。

二、实施原则

(一)准确把握土地基础。

住宅用地“两个20%原则”的计算基础是年度住宅用地供应总量计划，不包括安置用房用地。

(二)提前编制土地利用计划。

根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、人口综合增长和人才引进预期，提前编制住宅用地供应计划，按照“两个20%原则”制定公共租赁住房和共有产权住房用地供应计划。

(3)合理分配施工任务。

按照供需平衡、适度超前、总量控制和区域调整、综合土地供应计划、常住人口、人才引进计划、房地产市场和区域供求状况等原则。一、平衡区域供求关系，合理下达公共租赁住房和共有产权住房年度建设任务。

(4)科学规划空布局。

按照“东扩、南控、西进、北跨、中优”的城市+0+房型发展战略，公共租赁房和公租房+0+房型布局应科学合理规划，兼顾产业发展、区域定位、公共设施和招商引资等因素。优先布局生活设施和市政配套完善的城市建成区，并提前在工业园区、maker 空房间等新市民和人才集聚区进行配套建设，确保规划空房间的布局与全市空房间的发展方向相适应。轨道交通车辆段上盖及沿线一定范围内的住宅用地主要用于建设公共租赁住房和共有产权住房，方便中低收入家庭和各类人才的生活和居住。

(e)政府主导的社会参与。

政府充分发挥提供基本住房保障和人才住房的作用，引导公共租赁住房和共有产权住房的规划、建设和管理全面发展。大力引导优质社会资源积极参与，鼓励社会资本投资建设公共租赁住房和共有产权住房，实现社会效益和经济效益双赢。

(六)资源共享的整体利用。

坚持住房保障和人才住房双轨制运行，全面推进公共租赁住房和共享产权住房建设，实现住房保障和人才住房资源的共享和整体利用，准确落实政策，结合实际平衡供需。

三、重点工作

(一)调整住房保障形式。

租赁型经济适用房(包括廉租房和公共租赁房)将纳入公共租赁住房，以低于市场租金的价格出租给本市居民、新就业人员、农民工等中低收入住房困难家庭，以及经市人才办和市人民社会保障局认定的本市无房的各类人才或应届毕业生。

经济适用房和限价商品住房纳入产权共有住房，政府和购房人分享产权份额，5年内提供给本市无自有住房、无房屋登记信息和交易记录的居民、取得本市居住证的非居民和各类人才。

不再新建经济适用房、经济适用房和限价商品住房租赁项目，已建项目仍按原政策规定组织实施。已配租、安置的，仍按原政策，退出上市交易。获得租赁型经济适用住房资格的保障对象按照原政策标准分配公共租赁住房。已经取得经济适用住房、限价商品住房购买资格的保护对象，可以选择购买存量经济适用住房、限价商品住房或者一种共有产权住房。

(二)优化土地供应结构。

明确公共租赁住房、共有产权住房用地指标和空布局，合理安排商品房用地。自2018年起，在编制年度住宅用地供应计划时，应优先充分保障公租房和公租房用地，土地供应比例原则上不低于40%。

(3)完善住房供应体系。

统筹解决各类居民住房问题，建立和完善以公共租赁房、共有产权房和商品房为主的多主体、多渠道保障的住房供应体系，满足城市低收入家庭、低收入家庭、农民工、中低收入家庭、贫困家庭、新就业人员和不同层次改善住房的需求。实施住房货币化补贴，向符合条件的低收入城镇居民发放租赁补贴；对符合条件的各类人才提供住房补贴或租赁补贴。2018-2021年，全市计划建设和筹集公租房20万套，共有产权房15万套，全部纳入住房货币化补贴，并根据住房需求变化及时进行综合评估、科学调整和优化。

(4)加强规划建设管理。

严格执行《城市居住区规划设计规范》、《Xi市城市规划管理技术规定》、《关于进一步加强Xi重点历史文化街区控制和消除人口密度的规划管理意见》等城乡规划管理要求，因地制宜、统筹规划、合理布局，加强公共租赁住房和共有产权住房的规划管理。同时，做好“多监管一体化”工作，确保市政基础设施、公共服务设施和生活设施。

提高公共租赁住房和共有产权住房建设质量，积极应用新技术、新工艺、新材料、新设备，实行全装修成品交付制度。调整公共租赁住房和共有产权住房的建设标准。公共租赁住房项目的平均建筑面积约为75平方米，最高套房原则上不超过90平方米；共有产权房项目平均建筑面积约为90平方米，最大面积原则上不超过144平方米。

(五)畅通筹资渠道。

公共租赁住房建设资金可以由政府投资，也可以由国有政策性住房特许经营机构代表政府投资，政府还可以提供政策支持，鼓励社会力量投资。政府投资公共租赁住房项目的资金计划纳入年度预算，可通过增加财政预算、金融贷款、发行债券和政策性住房租赁及销售收入等方式筹集。政府领导下的产权共有住房建设是企业化和市场化的，建设资金由取得土地使用权出让的国有独资政策性住房特许经营机构或房地产开发企业筹集。支持各类金融机构采取直接投资、融资等方式建设共有产权房。

(六)设立国有特许经营机构。

国有独资集团公司Xi安安珠建设管理集团(以下简称“安珠集团”)依托国有政策性住房资产和经营收入，通过资产转让和政府注资等方式，承担公共租赁住房、共有产权住房等政策性住房的投资、筹集、建设、供应和运营管理，构建政府领导下的投融资、建设收购和运营管理“三大平台”。同时，鼓励市、区、县开发区所属国有企业积极参与公共租赁住房和共有产权住房建设。安珠集团的筹建方案由房管部门牵头，会同财政、国有资产、土地、发展改革、建设、工商、税务、编办、区县政府、开发区管委会等部门共同制定。

第四，组织实施

(一)建立稳定的土地供应机制。国土部门牵头，规划和房管部门配合，统筹安排国有储备土地上的公共租赁住房和共有产权住房建设用地，并落实到具体地块；区、县、开发区上报住宅用地供应计划时，应同时按照“两个20%原则”提供公租房和公租房用地供应计划，并落实到具体地块。

如果该商品房项目配有公共租赁住房，土地将以出让方式供应；如果政府集中力量建设新的公共租赁住房，土地可以通过划拨方式提供；以产权共有、土地出让方式供应的集中新建住房。

(二)优化公共租赁住房的组织建设模式。

政府主导的公共租赁住房建设主要是以商品房项目配置为基础，以集中新建为辅。支持企事业单位在满足城市建设和土地利用总体规划的前提下，利用自有存量土地建设公共租赁住房。鼓励房屋租赁机构建设和经营公共租赁住房。

新转让商品房项目(不含城市棚改项目开发部分)将按宗地房屋总建筑面积的15%建设公共租赁住房，其中5%按照《Xi市安置房项目建设实施细则》(市政办〔2018〕49号)的规定无偿移交给政府；10%由政府按成本价回购。规划部门负责编制商品房项目公共租赁住房建设规划条件；国土部门负责根据规划条件设定总建筑面积、出让面积、成本价回购面积等出让条件；价格部门负责核实回购成本价；房屋管理部门或安珠集团负责接收和回购管理。开发区规划区内的商品房项目可以集中建设完成。具体实施细则由房管、规划、土地和物价部门制定。

政府重点建设安珠集团、市级一级开发企业和区县(开发区)国有企业新建的公共租赁住房项目。2018年，已分解下达的公共租赁住房建设和土地供应任务原则上不予调整，但仍由市级、区县政府、开发区管委会等责任单位组织实施。

(三)推进共有产权住房建设。

共有产权房用地采用限价和竞争性地价的方式，由投标人按照土地招标、拍卖、挂牌的约定条件进行建设，产权份额按照销售限价与市场评估价的比例确定。政府产权由政府或其指定机构持有，买方应以优惠的市场租金出租政府产权。购买共有产权房屋5年内不得上市交易。购买完成5年的，共有产权人依法享有分享产权的增值收益权。

鼓励和引导企事业单位在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，利用自有土地建设共有产权房。相关实施细则由市房管、土地和规划部门另行制定。

五.保障措施

(a)加强组织领导。

深化住房供应方体制改革，严格执行住宅用地“两个20%”原则，推进公共租赁住房和共有产权住房建设，意义重大。土地、规划和房管部门要主动发挥主导作用，保证土地供应。规划选址和施工管理；市级有关部门要主动出击，加强合作，提高效率，放开绿色通道审批程序；区县政府和开发区管委会要切实承担主要责任，加强研究，超前规划，细化计划，认真落实工作；安珠集团应充分发挥“三个平台”作用，推进公共租赁住房和共有产权住房建设。

(二)确保资金到位。

市财政、区县政府、开发区管委会应当根据年度建设任务，疏通资金渠道，统筹安排使用，确保资金按时足额到位。我们将加快安珠集团的筹建工作，在2018年底前完成企业登记、资产转让、金融资本注入和上市业务，充分发挥国有政策性住房运营商的管理优势，通过资产证券化、房地产信托基金等融资方式盘活存量资产，增加经营收入，减轻金融压力。

(3)加强监督和评估。

将落实住宅用地“两个20%”原则和建设公共租赁住房和共有产权住房纳入城市目标责任综合评价，加强日常检查、监督和检查，对进展缓慢、执行不力的责任单位发出整改通知，对政策措施不到位、土地供应不达标、建设项目未落实、基础设施不完善的单位暂停土地供应、建设审批和区域商品房销售许可，并按规定程序进行约谈或问责。

附件:《Xi市共有产权房建设和管理实施细则(试行)》

附加

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