Xi市共有产权房建设和管理实施细则(试行)

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Xi市共有产权房建设和管理实施细则(试行)

第一章总则

第一条为了加快建立我市多主体供应、多渠道担保和租购住房制度，深化住房供应方体制改革，规范共有产权住房建设和管理，根据有关法律法规，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条共有产权住房是指由政府提供政策支持，限制建设标准、公寓面积和销售价格，限制使用权和处置权，实行政府与购房人之间的共有产权，并在5年内提供给本市无自有住房、无房屋登记信息和交易记录的居民和人才的政策性商品住房。

第三条市住房保障工作领导小组统筹全市共有产权住房的总体工作，负责全市共有产权住房重大问题的决策、组织、协调和监督检查。

市住房保障部门是共有产权住房的行政主管部门，负责共有产权住房的政策制定、发展规划、年度计划、业务指导、监督管理，并负责组织区县政府和开发区管委会开展共有产权住房的准入、安置、使用、退出和信息管理。

市国土、规划、发展改革、财政、公安、建设、物价、人文社会、财政、公积金、人才等部门按照职责分工做好相关工作。

区县政府和开发区管委会负责本辖区内共有产权房屋的土地供应、建设管理、房屋筹集、资质审查、信息录入、档案管理和动态管理。

第四条市住房保障部门应当确定共有产权房的经营管理机构，代表政府持有共有产权房的政府份额，并按照有关规定和合同约定(以下简称“机构”)负责具体管理和服务工作。

第二章规划和建设

第五条市住房保障部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和住房建设规划，会同市发展和改革、规划、国土、财政、建设等部门，结合需求状况、环境承载力、产业政策、人口政策、人才引进和房地产市场运行等因素，科学编制本市共有产权住房建设中长期规划和年度建设计划。

第六条市国土部门应当根据中长期土地供应计划、年度土地供应计划、共有产权建设计划等，合理安排共有产权房屋建设用地。原则上不得低于年度住宅用地供应量的20%，并应在土地利用计划和土地供应计划中单独列出，优先供应。

区县政府和开发区管委会在制定住宅用地出让计划时，应按20%的比例提供建设共有产权房的用地。市国土部门会同市住房保障部门，根据区域供需情况，调整区域土地供应比例，缓解中心城市人口压力和房地产市场运行状况，增加房地产市场热点地区公租房建设用地供应，平衡供需关系。

第七条共有产权房的规划和选址应当根据城乡规划的要求，结合城市功能定位、人才引进和产业布局等因素，科学确定，优先选择公共服务设施、市政基础设施等配套设施相对完善、与公共交通系统或轨道交通网络衔接紧密的区域。

第八条容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公共建筑、机动车停车位、共有产权房商业配置等综合技术经济指标，应当符合《城市居住区规划设计规范》、《Xi城市规划管理技术规定》、《关于进一步加强Xi重点历史文化区控制和消除人口、降低密度的规划管理意见》等城乡规划管理要求。

共有产权房的共管设计应满足住宅设计规范的要求，公寓建筑面积应满足供应对象的居住需求。原则上，同一项目的平均建筑面积控制在90平方米左右，最大共管建筑面积不超过144平方米。

共用产权房屋的建设应当严格执行国家房屋建筑强制性标准，按照节能、节地、绿色环保的要求，采用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照有关规定建造全装修成品房屋。

公共租赁住房不适用于共有产权住房项目。

第九条共有产权房的筹集渠道主要包括集中新建、统一购买社会用房、分配商品房和单位自建。自建共有产权房屋的实施细则由市房管、土地和规划部门制定。

第十条共有房屋土地以出让方式提供。国土部门应综合考虑共有产权房的销售价格、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起价(底价)，并通过限价和竞争性地价等方式公开招拍挂，由土地投标人按约定条件开发建设。竣工后，政府产权将由该机构持有、经营和管理。

第三章销售价格

第十一条土地出让前，由市住房保障部门组织土地、规划、发展和改革、建设和价格等部门，综合考虑项目选址、规划设计条件、建设标准、适当利润、观众经济承受能力以及区内房地产市场调控需求，合理确定新建普通产权房屋的平均销售价格。

第十二条单套共有产权房的销售价格为“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、位置等因素在销售价格的5%以内浮动。

第四章销售回顾

第十三条申请购买共有产权住房的家庭应同时符合下列条件:

(a)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括丈夫和妻子以及未成年子女。如果一个家庭申请购买，申请人必须年满22岁。

(二)申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房，且5年内无房屋登记信息和房屋交易记录。

自有住房包括商品房、房改房(单位职工住房)、公有住房、拆迁安置房、经济适用房、限价商品房以及其他具有产权、使用权或福利性的住房。

(三)申请人是在本市登记的居民或者在本市登记的非居民，并取得本市居住证，或者是在本市行政区域内在职并经市人才办和市人民社会保障局认定的“特殊人才”、甲、乙、丙、丁、戊类人才。

(四)其他需要满足的条件。

一个家庭只能享受一次共有产权房。

第十四条申请家庭承租公共租赁住房或政府人才公寓，然后购买共有产权房屋的，应当在签订网上购房合同前书面承诺退房。

第十五条共有产权房屋购买资格的申请、审查和公示制度，程序如下:

(1)应用。申请人向市住房保障部门提出申请，申请材料齐全符合要求的，予以受理。

(二)联合审判。市住房保障部门应当组织市人事、公安、人文社会、民政、工商、房产登记等部门进行联合检查。

(3)终审。市住房保障部门根据联合初审反馈信息进行最终审查和公示，审核公示无异议后向申请人反馈审核通知。

第十六条申请共有产权房屋应当提供以下信息:

(一)Xi‘安共有产权资格申请表审核表’;

(二)申请人及其家庭成员的身份证明、户籍证明、居住证和婚姻状况证明；

(三)申请人及其家庭成员的住房声明。

属于各类人才的申请人，应提供人才鉴定证书、本市行政区域内的在职证书和服务单位的营业执照。

第十七条共有产权房屋由市住房保障部门按照轮候和公开抽签相结合的方式出售，建设单位不得自行组织出售。销售程序如下:

(一)市住房保障部门出具的销售通知书，包括房屋位置、房屋数量、平均售价、产权份额、项目基本情况以及登记的时间、地点和方式等；

(二)申请人持资格审查表到指定地点或通过网上注册平台办理购房登记手续。如果注册登记的数量少于或等于房屋数量的200%，将根据实际注册人数进行调整；登记申请人数超过房屋总数200%的，按照购房资格审批的时间顺序进行排序，参加抽奖的人数控制在房屋总数的200%。

(三)市住房保障部门应当按照规定程序组织公开抽签，确定房屋选择顺序并予以公布。

(四)申请人按照抽签顺序选择房屋，放弃购买的，应当按顺序补足。

第十八条公房公选后，在一定时期内仍有剩余房源的，经市住房保障部门批准，剩余房源可用作培育和发展租赁市场的长期租赁公寓，经中介机构回购后也可用作政府人才公寓。

第五章产权管理

第十九条共有产权房屋的产权份额实行不同管理。单个项目购买者的产权份额由市住房保障部门根据销售时点节点同一地点的项目平均售价与同质量商品住房市场评估价格的比例确定，并向社会公布。市场评估价格由委托具有一级资质的房地产评估机构评估，经市住房保障部门会同市国土、规划、发展改革、建设、价格等部门审核后确定。

第二十条政府产权份额应当支付，购买者应当按照市场评估租金的70%向中介机构支付租金。市场评估租金实行动态管理，委托一级资质的房地产评估机构进行评估。经市住房保障部门审核确认后，将及时向社会公布。

第二十一条购买共有产权住房，购房人(夫妻)应与中介机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应载明购房人的产权份额、租金标准、房屋使用和维护、租金、转让限制等内容。

第二十二条持有机构、购买者和开发建设单位应当按照国家和本市有关房地产登记的规定申请房地产登记。该房屋的产权为“共有产权房屋”，共有人、共有方式、共有份额等内容在产权证和登记簿中注明。

第二十三条购买共有产权住房的，购房人可以按照住房贷款政策的有关规定申请住房公积金、商业银行等住房贷款。

第二十四条共有产权房屋的购买者应当按照本市商品房专项维修资金管理的规定，缴纳住宅专项维修资金，并在购买合同中约定。

第二十五条共有产权房屋的物业服务费，由购买者承担，并在购买合同中约定。

第六章跟踪管理

第二十六条购买共有产权房屋不满5年的(自购买合同签订并网上备案之日起计算，下同)，购买人不得转让房屋产权份额。因特殊原因确需转让的，应当经市住房保障部门批准，并由中介机构按原购买价格回购，继续作为共有产权房屋使用。

如果您购买了一套共有产权房5年，并取得了产权证，经代理机构同意，购买人可以按照当时的市场价格转让该房屋的产权份额。该机构拥有优先购买权，并继续将其用作共有房产。如果代理机构放弃优先购买权，销售收入将按照产权份额与购买者分享，相关的交易税将由产权份额承担。

第二十七条购买共有产权住房满5年并取得产权证的，购买者可以按当时市场价格一次性购买政府持有的共有产权住房。

共有产权房屋的购买者和中介机构，不得将产权分割的份额转让给他人。

第二十八条共有产权房屋市场价格实行动态管理，委托具有资质的房地产评估机构进行评估，经市住房保障部门审核确认后，及时向社会公示。

第二十九条共有产权房屋的购买者和居民应当按照本市房屋管理的有关规定和房屋买卖合同使用房屋，不得擅自转让、出租或者出借共有产权房屋。

第三十条共有产权房屋的购买者和代理人可以依法将共有产权房屋用于抵押。其中，代理抵押贷款只能用于本市经济适用房项目、政府高端人才公寓和长期租赁公寓的建设、筹集和运营管理。

第七章监督管理

第三十一条项目开发建设单位向未取得购房资格的家庭和人员非法出售共有产权房屋的，房屋执法监察部门应当公开告知企业不正当经营行为，责令其解除合同，收回房屋，并按照有关规定予以处罚。不能解除合同或收回房屋的，责令开发建设单位按当时评估市场价格的1.2倍支付差额。不能解除合同、收回房屋、拒不补交差额部分的，列入违法严重失信企业名单，取消其开发建设保障性住房、人才住房等政策性住房的资格，并提交资质许可机关在资质审查中进行重点审查。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条申请共有产权房屋购买资格，必须本人提出申请，任何社会机构和个人不得代理。如发现有违法代理人，住房保障部门应当移送公安机关进行调查。未经共有人同意，房地产经纪机构及其经纪人员不得代理共有人的转让、租赁等业务。发现违法中介机构的，由市住房保障部门按照有关规定予以处罚。

第三十三条申请人虚报、瞒报、提供虚假证明或者伪造证明材料的，五年内不得申请经济适用住房或者人才住房，并应当报有关部门备案。已取得采购资格但未签订采购合同的，取消采购资格；已签订的采购合同未交付使用的，开发建设单位应当解除合同；对于已经购买并入住的，中介机构应责令其在入住期间腾空房屋并收取市场租金。如不能腾退，则按销售时间节点市场评估价格的1.2倍向代理商支付差额，并退出担保。

第三十四条购房人违反购房合同，拒不按照中介机构要求改正的，房屋所在地住房保障部门可以责令其退房，承担违约责任，并报相关部门备案。

第三十五条有关部门和单位的工作人员在共有产权房屋的申请、审核、安置、抽签等管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章补充规定

第三十六条本细则适用于新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、经济开发区、曲江新区、浐灞生态区、国际港区、航天基地和航天空基地。西霞新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、仁义区、周至县、蓝田县参照执行。

第三十七条本规则自发布之日起施行。

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